臨近年末，各家房企都在爭分奪秒沖業績。畢竟，還有近四成房企距離達成年度業績目標尚遠；已經達標的，也希望數據更漂亮一點。對明年，乃至更長遠的目標，大部分房企十分謹慎，甚至對增長有點諱莫如深。
背景眾所周知：去年以來，規模房企陸續調整戰略，宣布由過去的規模導向轉向追求高質量發展。部分人甚至將高質量和規模增長對立起來。
其實，高質量發展並非規模不增長，只是要由過去速度規模至上的粗放增長模式，轉向追求安全、高質量的增長，平衡規模與利潤，回歸產品與服務。比如，前不久，金科就宣布了未來5年的目標。之所以敢宣布，一是雖然總數看起來很大，但年均複合增長率只有15%。更重要的是，無論從 「地」、「人」，還是「錢」上看，都能夠支撐其在奔向目標的過程中，保持高質量發展。下面，明源君就從以上三方面來剖析金科。或許，對正在制定未來目標謀求高質量發展的房企有借鑑意義。
土儲充足優質而且布局均衡
高質量發展就有了堅實基礎
業內一直有個說法：一個項目的成敗，遵循4321原則——拿地研判占40%，設計規劃占30%，銷售企劃占20%，市場機會占10%……
不過，這是過去時了。現在，不少大佬認為，拿地的重要性已經占到85%！換句話說，地拿對了，就成功了一大半！
那什麼才叫拿對呢？
首先，土儲要能滿足未來幾年的發展。
土地是房企最重要的生產資料，土儲太少肯定不行，否則巧婦難為無米之炊。但土儲也不是越多越好。一是地方政府對囤地打擊的力度越來越嚴，輕則禁止金融機構給相關公司提供新增融資、貸款，重則收回土地；二是行業進入平穩發展期，依靠囤地賺錢已經行不通，反而會帶來沉重的財務成本。
一般來說，能夠保障未來2-3年開發需求的土儲量，是一個比較理想的狀態。
截至2020年上半年末，金科可售面積超過7400萬平方米，較2019年同期增長32.14%，足夠支撐其未來2-3年的業績增長需要。
其次，土儲的結構要均衡，控制風險。
此輪調控之後，過去2-3年一個的樓市小周期沒有了，但是，不同城市甚至同一城市內部依然存在小周期。
重視研究，增強對周期的預判能力，可以一定程度上降低這種風險，但無法完全避免。這也是為什麼大房企抗風險的能力比大多數中小房企要強，因為其全國布局，有足夠的縱深，某些地方不賺錢或者略虧損，可以在別的地方補回來。中小房企布局的區域有限，甚至只押注個別城市，單一市場的波動很容易要麼撐死要麼餓死。
當然，全國布局的規模房企，其土儲分布，也有高中低之分。高質量的發展，一定要有高質量的土儲結構。
金科一直堅持構建「三圈一帶、聚焦八大城市群」的區域戰略，並以城市群為基礎，篩選出清單100城，按照清單內外城市貨值比例8：2的要求嚴格管控區域發展方向，深耕清單城市。
清單100城，體現在城市能級上，就是「二三線為主，一四線為輔」。原因是：
一線城市發展相對成熟，土地供應有限，17-19年年均土地成交僅3000萬方，進駐難度高，整體住宅市場容量有限，19年商品住宅銷售面積2700萬方，占全國市場比例不到2%，且市場受政策影響明顯，風險因素較多；
四線城市基本面支撐力不強，市場穩定性較弱；
二三線城市（包括新一線城市）正處於快速發展階段，人才吸引力度不斷提升，市場容量大且有上升空間，金科清單城市主要以二三線城市為主，19年清單100城商品住宅銷售面積約8億方，占全國市場比例近54%，同時二三線基本面實力較強（金科三線城市篩選標準為GDP大於2000億且常駐人口大於400萬或人均GDP大於6萬且常駐人口大於200萬），房價有長期穩定支撐。而對金科自身而言，二三線城市投資強度適中，融資環境良好，銷售回款速度較快，有利於項目高周轉，更符合金科的偏好。
截至今年三季度末，金科新增土地123宗，計容建築面積1995萬平方米，其中近8成位於二三線（含新一線城市）。
此外，其土儲的區域布局也日益均衡。
起家於重慶的金科，此前很長一段時間的戰略都是深耕重慶、深耕西南，但隨着全國化布局的推進，金科有意識的逐步弱化重慶的核心地位，中西部區域的土儲占比由2015年的62%下降到去年底的40%。
▲來源：企業公告、明源地產研究院
▲來源：企業公告、明源地產研究院
這為金科帶來了更健康的銷售區域結構。2020上半年，金科在華東地區的銷售面積、銷售金額均首次超過西南地區總和。
今年，結構進一步優化：截至三季度末，金科新增的土儲中，西南地區（含重慶）的占比下降至28.43%（如下圖）。
▲來源：企業公告、明源地產研究院
最後，地價要便宜而且要有糧倉項目。
沒有賣不出去的產品，只有賣不出去的價格。土地是最重要的生產資料，也是成本占比最大的一塊。地價便宜，怎麼樣都行；地買貴了，十有八九栽倒。
金科股份總裁喻林強曾在接受採訪時表示：「進得去、留得住、能賺錢，是我們城市選擇的邏輯。」
今年上半年，金科新增土地儲備共87宗，土地購置金額546億元，新增計容建築面積1370萬平方米，平均樓面價為3985元/平方米。
同期金科的銷售均價超1萬元/平方米（銷售額868億元，銷售面積860萬平方米），銷售均價比樓面價為2.5。
截至三季度末，金科新增土儲的樓面均價為3709元/平方米。
一方面，是三季度，特別是「三道紅線」後，土地市場快速降溫，金科逆勢拿了不少低價地。
另一方面，則是金科堅持多元化拿地方式，有效降低了成本。
以今年前3季度新增的土儲為例，超15%都來自收併購，招拍掛項目的平均樓面價為4274元/平方米，收併購項目的樓面價僅為2021元/平方米，不到前者的一半，優勢明顯。
不僅如此，金科的大型糧倉項目也在增加，據第三方數據統計，僅今年4季度就拿下多個大型糧倉型項目，比如鄭州城市更新項目、濟南一二級聯動項目、大連產業項目等等。
這是區域深耕最大的基礎——項目體量和密度夠大，團隊的共用、供應商的同心同德等管理紅利才能釋放到最大。
逆勢儲備和培養人才
管理紅利就有了保障
按照埃森哲的定義，堪稱卓越的企業必須在成長性、盈利性、前瞻性、持續性和穩定性上遠遠超出同行的其他企業。
規模房企說的高質量增長，就是走向優秀，或者從優秀走向卓越。那如何讓企業從不優秀走向優秀，從優秀走向卓越？答案是：人才，足夠多合適的人才！
柯林斯在《從優秀到卓越》中指出，要想讓一家企業從優秀走向卓越，要遵循先人後事的原則，因為如果你有合適的人在車上，那麼如何激勵和管理他們就不再是問題……限制公司發展的最終力量，取決於你得到合適人才的多少！
事實上，早在幾年前，跟投機制出現以後，就在一定程度上顛覆了過去十幾年來所有房企以「地」為核心的企業運營邏輯，進入以「人」為核心的經營邏輯，人才在房企的重要程度被提到前所未有的高度。
三道紅線後，其他槓桿紅利消失，管理紅利走向C位。明源君與眾多房企老總交流，他們認為實現管理紅利有多種路徑，但最終都會歸結到一個點：人。
上一輪崛起的很多房企，關鍵之一就是抓住了這一重點。未來，人才的重要性會進一步凸顯，怎麼招攬人人才、培養人才、留住人才，至關重要。
這方面，金科創新的人才管理手段也很有參考價值：
首先，逆勢大規模招攬人才。
前不久，某機構統計發現，今年上半年，不少規模房企的員工數量都出現了不同程度的縮水。下半年，更是有房企傳出大規模減員的消息，不少優秀的地產人也在劫難逃。
金科卻反其道而行之，今年年初就啟動了大規模的招聘計劃，將大批優秀人才招致麾下。
截至目前，金科全集團共引進新員工近千名，其中9級以上中高級管理幹部21名，標杆房企「卓越2.0」管培生80名。
早在2015年，金科開啟全國化布局時，也有類似舉措，支撐了其後續的高增長。如今提前儲備人才，也將支撐未來發展。
其次幫助人才快速融入金科。
不少房企花高價在市場上挖了一堆人，但效果卻不理想。這裡面，有理念上的差異，文化的不兼容，有重引進輕培養的急功近利。
引進人才固然重要，但培養同樣重要。
2019年，金科實現銷售金額1860億元，同比增長57%，但員工數量只增長3.3%，人均產能大幅提升。
這源於其加大城市深耕和項目集中度的策略之後，項目單產大幅提高，人才也可以集約化使用。
但人才集約化使用的前提是，這些人能堪當此任才行。
金科要求中高級管理人員必須經歷縱向跨組織、橫向跨條線的輪崗歷練，而且，輪崗分為專職輪崗、掛職輪崗、橫向輪崗和縱向輪崗四種方式，培養複合型、高素質的經營人才。
而且，金科的環流海選，確保了人才能脫穎而出。與傳統的人事篩選不同，環流海選的典型特點是：1、以賽馬為主的「隨其所能、試之以事」，開放具體任務和崗位，讓人才根據其潛力和優勢，自選路徑、自選跑道，在實戰中檢驗能力；2、側重一段時間內人才的訓戰結合與過程監控，重點是人才潛力展示的充分性；3、「選育結合」，寬進嚴出、大浪淘沙，在實戰中發現人才，每一期海選環流的結束，都意味着一批人才被發現、被培養，並通過了選拔……
再加上橫向職能及部門整合，打破部門壁壘牆，提升跨部門協同及溝通效率；縱向職能及權限下沉，縮短業務決策鏈，強化一線作戰單元的自主決策權，決策效率和質量自然高。
但這還遠不是頂點。
今年，金科在原來的基礎上，進一步優化：1、以人才價值觀、能力經驗、職業發展階段三維匹配為甄選重點，提高新引進人才在金科的適應性；2、在集團範圍內實施「新引進經理人融入專項計劃」，加快新引進人才在金科的融入，幫助新引進人才快速實現價值貢獻。
截至目前，2020年新引進人才推動創新項目立項11個，「卓越2.0」保有率92.5%。新進人才從融入到價值創造周期明顯縮短！這意味着金科的人均效能未來還將繼續提升，支撐其高質量發展。
回款率高就能自我造血
逆周期布局，搶占先機
高周轉、高槓桿、高負債，這是規模導向下的模式，也是抓住市場大行情，大干快上沖規模的不二之選。
進入行業平穩發展期，這一模式已經不可持續，三道紅線後，更是將這條路封死了。能否向低負債、低槓桿、低成本轉變，決定了發展的質量。
要做到這點，關鍵是從依靠外部輸血轉向自己造血。自身造血，一是看銷售，二是看回款——沒有銷售，就砸自己手裡了；只有銷售，沒有回款，也是耍流氓。
銷售方面，良好的城市布局和團隊的高效執行力，確保了金科項目的去化率。而通過建立以回款為核心的考核機制、標準的回款流程……今年上半年，金科的回款率達到97%！
這個回款率有多優秀呢？
統計數據顯示，2020年上半年公布回款數據的房企有27家，不同的房企在回款能力上的差距非常大。舉例，同樣是TOP30房企，有些房企2019年的回款率超過95%，有些房企則只有75%。上半年甚至還有房企的回款率僅僅63%！
回款率是一家企業的運營能力、投融資和營銷能力優劣的綜合體現。也是決勝未來的關鍵因素之一。因為過去融資看規模，三道紅線改變了這一規則：財務質量高的融資優先，但是每年的增幅被鎖死了。融資優勢將成為未來房企的核心競爭力之一，如何破局？所有的融資項目里，最便宜的就是銷售回款！
高回款率帶來充沛的現金流，不僅可以在別人不敢拿地的時候低價拿地，別人減員的時候大規模招攬優秀人才，而且還能給財務優化留下足夠大的空間。
截至今年上半年末，金科貨幣資金餘額約 368 億元，同比增長超19%，一年內到期有息負債總額為 354 億元，貨幣資金餘額能有效覆蓋短期有息負債。與此同時，扣除合同負債後資產負債率降至 46%，同比降低 3 個百分點，帶動了公司信用評級的上升。
這些，都是支撐金科未來高質量發展，穩步邁向4500億的有力保障。（作者：明源地產研究院 凌峰）
評論列表
老師真厲害，耐心而又理智的去幫助受傷的人，文章寫的讓人很感動
可以幫助複合嗎？
被拉黑了，還有希望麼？