當小區難以挽回地走向衰敗

「堅持原創，乾貨滿滿的經濟、房產和時評」

本文先從兩個小故事說起，第一個是塞冬自己的：

塞冬的第一套房購於10年前，位於一個90年代末建成的普通小區，入手時房齡12年，以北京市場的標準還不算太老。當年買房時把北四~北五環的相似小區基本轉了一圈，最後為了能長期自住，選擇了一套面積不大的小三居，入住前也完全推到重裝了一遍。

但長期自住的打算並沒有堅持太久，這套房在滿五不久後就換掉了，出手時的房齡是17年。換房的原因也簡單——小區環境在日益惡化，且經過努力後發現沒有挽回的可能。

這套房是塞冬的婚房，回想起來蠻有感情。小區是北京本地小開發商所建，也是前業主在十多年前的婚房，十幾年過去後，開發商已不見蹤影。

小區的物業公司是由破產地方國企重組而來，主要目的是解決大齡職工再就業，物業費1塊2，算北京同類小區正常水平。

在多年前剛入住時，這個小區就已開始陷入惡性循環：物業服務質量下滑 —> 拖欠物業費 —> 物業繼續惡化，逐漸突破能正常運轉的底線：

綠化帶雜草化、裸土化、狗屎堆化、車位化。暖氣溫度不達標，取暖費和物業費一樣陷入惡性循環。樓道等公共空間被私自占用甚至封閉。門禁虛設，街道免費重新安裝單元門後又被嫌麻煩的業主破壞。垃圾清運不及時，打掃和清潔處於半癱瘓狀態。電梯接近壽命極限，且無法給出更換方案。如果說綠化、暖氣、垃圾等都可以忍（畢竟是十多年的老小區，要求不能太高），那麼「安全」則是一條底線。一方面電梯壽命將至，另一方面部分業主遭到入室偷盜，大家開始在群里討論解決辦法。

在搬走的前一年裡，塞冬和幾位熱心業主一道，嘗試進行小區自救，最終的結論是——這條路極難走通，成本太高，不如努力攢錢換房。

以換電梯為例：換電梯需要提取公共維修基金，提取公共維修基金需要成立業委會，而成立業委會則需要成功召集由一半業主參加的業主大會。且業委會成立後，還需要2/3業主同意，才能動用公維基金。

開業主大會難、成立業委會難，這是一個普遍難題。下文是一位北京政協委員在今年兩會時的相關建議，文中稱：

「在現代物業管理方式已經普及20多年的情況下，北京依然有80%的小區沒有成立業主大會和業主委員會。」

來源，北京政協網站：

http://www.bjzx.gov.cn/zxgz/zxdt/201902/t20190218_17607.html

大部分小區沒有業委會，所導致的問題就是：

一方面，小區老化需要提取公共維修基金進行維修。另一方面，絕大部分公維基金處於無人提取的狀態，許多都是以極低的活期利率存放在銀行。而這已經是十多年的老問題，許多委員代表連年提案，但至今缺乏合適的解法。來看一些老新聞：

「43億元只是商品房部分的公共維修基金，如果算上部門單位蓋的房，基金的總額超過140億元。公共維修基金是每個業主交納的，這筆錢的所有者是單個業主，但單個業主本身沒有管理和處置這筆錢的權利。現在北京大批商品房是1998－1999年房地產熱後興建的，時間都不長，以一棟樓70年設計使用年限來說，還很「年輕」，不會面臨中修、大修等問題，但再過幾年，就會出現比如電梯，每半個月需要檢修，平均10年就要更換一部新的，這筆費用就不小，至少10來萬元，如果沒有公共維修基金到時誰來付？」

《43億公共維修基金 為何交錢容易用時難》，北京現代商報，2005年

「根據北京市建委公布的數字，從2000年2月到2004年底，全市共歸集商品住宅維修資金43．35億元，2001年4月到2004年底共歸集房改房維修基金27．99億元，兩項合計達71億多元。這筆基金存在銀行專用戶頭，以活期利率計息。」「同時從市建委傳來消息，這71億元的維修基金，至今沒動用過一筆。」

《70億維修基金的困惑》，北京電視台，2006年

「北京市物業管理處負責人表示，截至2015年2月底，北京市公共維修基金繳存總額為395.99億元人民幣。而在支取方面，2013年北京市一共有143個社區用了1.16個億，2014年用了3個億，2015年用了3個億，從1999年公共維修基金歸集之日到2015年2月，該項基金一共使用了15.5億元人民幣。」

《北京公共維修基金繳存總額近400億 使用率不足5%》，北京青年報，2015年

為了能召開業主大會、成立業委會，解決電梯更換問題，塞冬幾年前在12月的寒風裡，和幾位熱心業主一起在小區擺攤、入戶發傳單號召業主參會。

在熱心業主們付出了很大的精力和成本，勉強收集夠簽名，準備走流程的同時，大家也同步和物業公司進行了座談，還和周邊小區業委會進行了溝通。

一系列討論溝通後的結論更令人失望：

這個由國企下崗職工組成的草台班子物管公司，可能就是在當前物業費水平下，市面上能請到的最靠譜公司。雖然服務質量不達標，但大都是正經人，好溝通、講規矩。如果把當前物管公司趕下台，在保持物業費不變的情況下，能請到的只能是地頭蛇灰產性質的、毛利更高、服務更少的垃圾公司。想要讓小區環境保持在較好水平，唯有大幅提升物業費，聘請品牌物管公司入駐，而這是不可能推得動的。在現有框架下，業委會的組建和改選、物業公司的更換，大多數時候只能淪為換湯不換藥、劣幣驅逐良幣的利益遊戲。當時附近有一個2004年建成的小區，成功建立了業委會，也成功更換過物業，在周邊小有名氣。大家約了這個小區的業委會成員聊了一宿，最後發現，業委會的更替、分裂、甚至「真假業委會」是家常便飯，物業的交接過程也幾經周折。

而在三年前，這個小區的再一次物業更替也引發過一次小小的惡性事件和網絡輿論。按一位業主朋友的說法 —— 無論怎麼換來換去，業委會和物業都是垃圾。

最終，在摸清了整個流程不可行之後，塞冬還是選擇了換房，換到了一個由大開發商修建的次新小區，這個小區算是片區裡的標杆性次新盤，一直以高品質物管著稱。

然而，2019年已是這個小區生命周期的第10個年頭，各種負向循環的苗頭也開始出現。相信再過幾年，這個小區的物管水平和整體環境也將在下坡路上加速前進。

下面是塞冬近幾年為自己和朋友看房時所拍的一些照片，翻了很久網盤翻出來的。

下圖是海淀區某塔樓小區，房齡15年，均價9萬8（鏈家最新小區均價，下同），電梯老化，停用了1部：

海淀區某板樓小區，房齡16年，均價6萬2，綠地被車位侵占：

東城區某學區房，房齡17年，均價10萬8，綠地被車位和垃圾侵占殆盡，小廣告泛濫：

以上都是十多年房齡的「老房子」，各種問題已經集中爆發。

對較新的小區來說，基本功能還沒出大問題，不好的苗頭剛開始從一些小細節暴露出來。下圖是一個2014年交房的次新小區，是塞冬同事結婚時買的，最近聽同事說，他們業主群里對物業的不滿正在發酵。

這是5年前交房時的照片：

這是今年朋友發來的照片，5年後草坪已逐漸裸土化。

下圖是海淀區軟件園均價近9萬的品牌開發商次新小區，在其11年房齡時時，許多綠化帶已接近半禿：

下圖是一個交房不到5年的小區，草坪禿掉後，被替換為丹麥草。對大部分新小區而言，交房時整齊的草坪—>5年後稀稀拉拉補種一些抗旱耐操品種—>10年後徹底沒人管，這是一個常見現象。

最後是一個交房12年的小區，在幾年前曾算是」區域次新標杆「，如今均價7萬5，小區水系成了圖中這樣子。這其實還算不錯了，周邊房齡10-15年的小區，水系在幾年前就已基本乾枯。

通過塞冬這十來年的看房經驗會發現，絕大多數小區都在無法挽回地走向衰敗：

首先是容易被破壞、並且需要持續投入成本的綠植、草坪和水系。然後是門禁、電梯等機械構件。最後就是整個公共空間的無序和失控。高層住宅的設計使用年限通常是50年，而大多數小區在20年房齡時就已破得不成樣子，折舊速度過快，且難以逆轉。於是人們會發現：想要一直生活在較好的小區環境中，唯一的解法就是不停換房，這樣的成本無疑是高昂的。

再舉兩個區域性的例子——北京的亞運村和方莊。這兩個地區是25-30年前北京最早的現代化高層住宅片區，是北京商品房的的發源地，也是曾經的北京富人區，在90年代初就炒到過每平米大幾千~近萬元的高價。

十六年前，劉曉慶房產拍賣時，其大部分房產都位於亞運村的安慧北里秀園小區。在我買第一套房時也曾看過這個小區，10年前這個小區基本就是「老房子」的面貌了，當時的房齡不過十幾年。

來源：http://ent.sina.com.cn/s/m/2003-01-05/1129123703.html

20多年過去後，這兩個片區里修建於80-90年代的高層塔樓基本已淪為」破舊「的代名詞。10年前，塞冬就已見識過亞運村30層老塔樓電梯停擺、居民們只能爬樓梯的場面——大家有心去查查老新聞的話，這樣的例子是不鮮見的。

如今，無論是北四環的亞運村還是南二環的方莊，雖然生活配套都比較完善、交通也很便利，但因為住房普遍相對老舊，都已成為房價較」窪「的區域。

從富人區到價格窪地，只用了住房壽命一半不到的時間。

有拯救小區成功的正面案例麼？有 —— 那就是本文要講的第二個故事：

有一位師姐是塞冬的偶像，她get的成就很多：省高考狀元、非常年輕的央企部門領導、兩位孩子的母親、從白手起家到多套一線城市房產的擁有者——然而相比於這些而言，師姐拯救自家小區的成就才是我最佩服的。

這位師姐有一套自住用的一線城市頂級學區大四居，房齡過了15年，同樣面臨更換電梯和保持小區品質的難題。

經過持續兩年的「鬥爭」，這位師姐成功領導業主們成立了業委會、走通了更換物業公司的流程、走通了投票提升物業費的流程、成功引入一線品牌物管、並將電梯更換為知名大品牌。

這其中的每一步都面臨着來自前物業公司和大量業主的阻撓和敵對：流程被質疑、投票被干擾，但最終各項提議都涉險通過，成為很罕見的阻止小區向惡性循環發展的案例。

通過聊天記錄來感受一下換電梯的過程：

不管過程怎樣艱辛，師姐的小區還是獲得了新生，而這一成就的達成，也和這個小區的特點分不開：

一線城市核心區域頂級學區房，處於換房食物鏈頂端，是絕大多數人置業的終點，退無可退、逃無可逃、背水一戰，大多數業主都有強烈的阻止小區衰敗的訴求。有錢且有閒業主多，有足夠精力和反對者們（包括大量業主）做長期鬥爭。這兩個其他小區難以擁有的特點，就是打破上述魔咒的關鍵，後面詳細闡述。

講完這兩個故事，我們來仔細推理一遍業主們難以阻止小區過快折舊的邏輯：

首先，由於獨特的土地制度，我國是世界上極少有的以高層住宅為主的國家，具體可見：《

我們並不是「命中注定要住擁擠的房子」

》。

不只是頭部城市面臨紅線約束，二三線、甚至小縣城的情況都是類似的，如今全國各地小縣城的新建住宅許都是30層以上的超高層。

塞冬拍攝的某二線、三線城市新建超高層住宅

以內陸某中心城市為例，2018年戶籍人口1476萬，常住人口1633萬，「管理人口」2128萬。這樣一個2千萬級的大都市，其2017-2021年的五年住宅用地供應規劃中，排除掉棚改回遷房和農村宅基地，每年新增650公頃左右，相當於2.5*2.5公里。

再看另一個內陸中心城市的供地情況，其人口規模和上面這個城市是類似的。從2012年到2018年，這個城市的各類供地指令性計劃如下表所示，可以感受一下住宅用地的低比例：

一位師兄到西南某省小城市旅遊，感慨這個只有30萬人的市府所在地，新建小區基本都是大高塔樓。為了解釋這個問題，塞冬詳細查閱了其土地規劃數據：

常住人口30多萬的市府所在地，從2015到2020年的整整6年時間裡，總共（注意不是每年）只能新增1.37平方公里城鄉建設用地（包括農村宅基地），其中能允許新增的城鎮住宅用地只相當於一個700米*700米的正方形。

於是，哪怕是人口不多的邊陲小城，想新建住宅大多也只能通過拆舊建新、提高容積率來實現，對於極其有限的新增用地，也必須儘可能地集約使用。

一方面是土地政策讓住宅只能向垂直方向發展，另一方面就是各地新建城區普遍採用大街區制，這讓高樓層大體量小區成為主流，1000戶算正常，2000戶不稀罕，小區公共空間總量大。下圖是某中部城市的新城區，感受下小區的樓層高度和街區尺度。

大尺度、封閉式、高樓層小區也不是沒有優點，比如：

封閉管理，社區安全性相對有保證。土地利用集約，社會整體物流效率高。能構建大尺度綠化、水系、廣場和遊樂設施，這是獨門獨戶小院子比不了的。在土地私有制國家，這樣的小區通常還是市區的稀缺品，價格相對較高。但這得建立在一定基礎上——需要充足的公共經費進行維護，維護到位就是豪宅、維護不好就是貧民窟。

香港最低小時工資是北京非全日制最低小時工資的2.5倍，物業費則高達京滬的5-10倍。香港傳統老小區物業費折合成建築面積約15-30元每平米，新建小區約40-70元每平米，50平的港式普通住房一個月要交大幾百甚至兩三千元物業費——其結果就是香港30年房齡的小區也普遍比大陸10年的小區更新。

高房價+高物業費給香港群眾帶來了沉重的住房壓力，但這也是土地集約模式下高層住宅小區的必然。

理論上，雖然大尺度高樓層小區的公共空間體量大，但業主數量也多，在套均建築面積一樣的情況下，想達到相似的折舊速度，戶均經費是大大低於獨棟住宅的。

但是，獨門獨院投入再多是自己獨享，而大型小區所有權過於分散，容易導致公地悲劇。就像「三個和尚沒水喝」，一千個住戶更容易出現誰也不想管、誰也不負責的狀況。

不同公共設施有不同的折舊周期：

在北方地區，草坪2-3年不更換基本會成片枯死，南方不換就是成片雜草，相對還能湊活。花草樹木如果得不到定期補種，幾年後基本只剩下大型喬木和萬年青。遊樂設施、水系噴泉、地磚牆面、公共門禁、樓頂防水，5年左右或壞或舊，10年不維護就成為傳統意義上「老房子」年久失修的模樣，哪怕此時僅過去房屋壽命的20%。電梯保養得當的話，使用20-30年沒問題。但國內絕大部分小區的電梯都沒得到足量保養，一般15年就基本沒法再用、必須更換，這是第一筆大額支出。周期再往上，就涉及公共管道/水池的達壽和更換，乃至房屋本體結構的加固。另外，就是需要根據人力成本逐年遞增的勞動密集型服務開支：路面樓道定期清掃、公共設施定期清潔、垃圾定期清運、保安保持基本數量和戰鬥力、公共上下水設施/消防設施/公共管道定期檢查等...這些都可換算成人力 * 相關行業的年平均工資。

塞冬看過的房齡10多年的小區，這些服務大都維持在最低水準，一些已經突破底線，垃圾問題、髒亂問題非常嚴重。

封閉式高層小區要想得以正常運轉，就必須拋棄各掃門前雪，建立一套集體治理機制：

一、有機制能誕生一個大多數業主都認同的公共服務標準。

二、有機制能保證每戶業主都繳納足夠該標準得以施行的公共經費，哪怕他並不認同。

三、有機制能保證該經費隨着通脹和人力成本同步提升。

四、有機制能保證服務提供者能不折不扣、保質保量地完成工作。

五、最後，還要有機制能保證公共設施和公共空間的折舊速度不被人為加速。

通過上述分析和案例我們會發現，這幾個條件都極難達成。現實中的真實情況往往會是這樣：

一、上千戶業主的組織成本太高，且組織者幾乎是義務勞動。大部分小區連走過場式的法定業主大會都開不起來，就更不要說能誕生多少共識——這些流程塞冬都跑過，最後選擇了放棄。

不同業主對服務標準的訴求差異極大，有的要求很高，希望乾淨、整潔、有秩序有檔次，甚至超出了小區業主的平均承受能力。有的則是無所謂，最好不交錢也別維護，等實在扛不住了就等着財政統一進行老舊小區翻新。

以塞冬的老房子為例，有的業主希望能把1塊2的物業費提升到2塊5甚至3塊以上，聘請品牌公司入駐，徹底改變小區面貌，提升小區房價。有的則希望物業費下降到5毛，甚至最好把物業公司趕走，組建「老年志願隊」來接管小區。

市面上還真有業主自我管理的例子。來看一個《錢江晚報》的新聞，這個小區的位置很好，房齡15年，以大戶型為主，建成時算是蠻高檔的。從2011年開始，這個小區開始嘗試自我管理，最後證明是條死路：

來源：http://zjnews.zjol.com.cn/zjnews/hznews/201709/t20170907_4992018.shtml

下面是一些節選：

剛開始那段時間，大家積極性都很高。那時業委會從外面找了大概10個保安和6個保潔人員，收收垃圾，維護安保。從第三年開始，保安和保潔人數越來越少。「綠化越來越差，要麼野草雜生，要麼無人打理而乾枯。」一些業主只能自發拿皮管將家裡的水接出來，從樓上往下澆水。這些人手法不專業，亂剪一氣，好幾棵原本鬱鬱蔥蔥的大樹受不了這般折騰都死了。有時候收垃圾的沒來，垃圾桶滿得一塌糊塗，業主只好自己運出去。平時就生活在這種環境裡，我已經受不了了。園區有多處牆面、牆頂出現風化、脫落；多處單元門存在電線私拉亂牽；多處消防栓消防水帶、槍頭等必備零件缺失，滅火器瓶體、充灌氣體過期；樓頂消防栓無壓力，且無法出水等等。

《自力更生六年，景城花園堅持不下去了》，錢江晚報，2017年

2018年，這個小區重新聘請了物業公司，開始正規化管理。在此後的相關報道中，有業主因為物業回歸而直接提價50萬（大戶型、好地段、次新設計，都是大幾百萬的房子）。

二、即便能誕生大部分人認同的共識，也難以對其他業主產生約束力。

還是以塞冬的老房子為例，由於對物業不滿，一些業主長期拒交物業費，物業公司嘗試去法院起訴。最後由於走法律流程成本較高，物業選擇了和解，欠費業主補繳了5-7成不等的物業費。許多人得知消息後也去找物業理論，希望物業費能打折，還真有人成功了。

這個例子可能不太好，因為大多數業主不願交物業費是有原因的，錯不一定在業主。這裡想說的是——由於業主太分散、單個案例金額不大、通過法律流程追究成本太高，因此不管理由是否正當，只要有人堅決反對（不管是否有理），那他大概率不會受到損失、只會獲得利益。

小區作為一個集體，想要實現良性循環，業主就必須承擔一定義務，這種義務不只是按時交納物業費，還需包括——參加業主大會、參與相關流程、提出意見建議、監督業委會。

現實中，不接受共識、不履行義務沒有壞處只有好處，而接受共識、履行義務卻只有成本而無法獲益，這樣的良性循環就無法建立。

三、物業費一旦被確定下來，基本就會伴隨終身。無論回遷房、普通小區、還是豪宅小區，由於上述一、二步機制走不通，想要讓物業費跟隨通脹同步上漲也成為不可能，其結果就是能購買到的服務逐年減少。

當然，整個過程不會那麼簡單。通常而言，當資金不足時，最先發生的是物業公司利用業主的公共資源掙錢——停車、廣告、小區空間對外營業開放等等，這也是如今業主和物業的矛盾焦點之一。

以塞冬現在的小區為例，該小區10年前交房，物業費2塊5，在當時算比較高的，物管質量也一直算有口碑。10年過去後，這個價格只能算中等，當年的高標準服務也在一項項消失。

5年前，當時的業委會發起過漲30%物業費的運動，最後被業主們抵抗成功，業委會也從此有了」和物業公司勾結「的罵名。

那麼物業到底缺錢麼？塞冬初步估算過，如果考慮到各式各樣的增收措施，實際上目前的物業費能達到4塊錢一平米，並不算低，物業費確實沒必要提升。

但需要注意的是，不提升物業費的背後是業主公共資源的變現，本質上是拿小區品質換錢。當這種變現潛力被榨乾後，矛盾還是會凸顯出來，繼而繼續加劇業主、物業、業委會之間的不信任，讓」提價保質「更加成為不可能。

四、理論上，物業公司接受業委會監督、業委會接受業主大會監督。業主們討論確定服務標準並按時交納物業費，物業公司認真履行職責，服務不達標就被炒掉——這是我國法律法規所期望達到的理想模式。

根據上面一、二、三步的分析，這一模式中的大部分環節都是失效的，其實現基礎就不存在，想達到目標也就成為奢望。

我們理想一點，假設上述諸多步驟都經過不懈努力走通了，就像那位師姐一樣——業委會得以成立、提價方案得到通過、品牌物業成功引入。當正向循環的苗頭開始浮現時，也還存在很大隱患：

義務勞動的業委會難以長期有時間、有精力、有專業能力去監督物業公司。高度分散、極難組織的業主們也難以長期有時間、有精力、有專業能力去監督業委會。業委會是很少有領工資的，相當於是幾個人義務勞動、上千戶家庭受益。在這樣的機制下，牽頭成立業委會的要麼是樂於奉獻的熱心人，要麼就難免沒有利益動機。

在現實中，固然不乏雷鋒式的業委會成員，但「和物業勾結」也很常見。就算真的是雷鋒，也很難自我證明，最後就是劣幣驅逐良幣、有動機的驅逐純理想的、無所事事的驅逐專業能幹的。還在上一個老小區時，和周邊小區的業委會成員座談，基本都面臨這樣的問題。

業主不信任業委會和物業、業委會無法有效監督物業，讓業主們有錢也不願意交錢。

有一次業主群里聊了很久，大部分業主都明白10年不變的物業費不是長久之計，時間長了肯定影響小區品質，並最終影響房價。相比於房價波動而言，物業費純屬毛毛雨，但大家不願提升物業費的理由也很簡單：

「既然無法有效監督物業，物業干多干少純憑自覺，那麼物業費漲了活兒不多干，能拿它怎麼辦？」

「業委會監管？」——都是一條褲子。

「重選業委會？「——選來選去都一樣。

」群里熱心人重組業委會？「——大家都很忙，你行你上吧。

塞冬和許多朋友都聊過這一話題，大家業主群里的結論都差不多：一番討論下來，只能默默攢錢準備下一次換房。

五、最後，有這麼一個基本定律：公共品的折舊速度，取決於這個群體中破壞性最強的那部分，而不取決於群體平均水平，而維護公共品所需的開支，則取決於群體的平均支付意願。

於是，一旦破壞性強的那一小撮人不受到懲罰，公共品就將以超常規的速度破損下去。

舉個栗子：塞冬的小區有一塊很大的草坪，幾年前剛入住時，草坪品質很好很整齊。從去年開始，幾位家長開始帶着小孩在草坪上踢球，只用了一年功夫，這塊草坪就全禿了：

前段時間物業重新翻土播種，養護了一個月才讓草坪重新修復。問了問工人師傅，這一波操作下來平均每平米要14塊錢，相當於小區群眾花了大幾千塊為幾個人支付踢球場地費。

少數人破壞、所有人買單，這是大家普遍面對的現實。

如今超高層住宅遍地，如果一棟樓有30層，每層4戶就是120戶，如果是塔樓則會多達幾百戶。假設不守規矩的業主比例低至1%（實際不可能這麼低），那麼電梯裡出現狗屎狗尿、單元門被人為破壞、樓道被隨意圖畫、公共空間被堆放雜物乃至被圈占、綠地植被被踩踏攀折，就幾乎是一種必然。

小結一下就是：

規模龐大的高密度大尺度小區、高度分散的所有權結構，讓建立在義務和熱心基礎上的業主自組織難以啟動、難以持續、缺乏專業性，無法互信、無法正循環。就算自組織開始運轉、業主們達成共識，也缺乏相應機制去保證這一共識被所有業主遵循，缺乏對漠視集體利益、有損集體資產的人的懲處機制，並最終讓所有努力崩塌。這一問題該怎麼破解呢？現實中有這麼幾種途徑：

1、財政買單：

北京近年來在大力推進老舊小區改造，包括抗震結構加固、保暖防水鋪設、上下水管道更換、外立面重漆、地面道路重鋪、大門樓道翻新，許多小區效果顯著，里里外外煥然一新。

這一政策主要針對90年代以前修建的、30年以上房齡老小區。1997年時，北京國有建設用地上的住宅總建築面積是12451萬平米，約等於現在的1/4（更老的數據沒找到）。

也就是說，目前參與改造的小區只占北京住宅建築面積的一小部分，是多數人為少數人買單，而且基本都是結構相對簡單的4-6層板樓，翻新維護成本不太高。

再過10年，當北京大規模建設時期的高層住宅逐漸超過30年房齡時，需要翻新的建築面積總量、以及需要翻新的高層住宅的結構（如電梯更換），對財政資金將會是極大考驗。

2、棚戶區改造：

近年來全國各地如火如荼的棚戶區改造，相當於一次性解決老房子折舊問題。其本質是容積率大幅提升，新住戶和財政一道為原住戶買單。而當近年來新建的超高層住宅老掉後，容積率就無法再提升，缺乏拆舊建新的可行性。

相比於中小城市而言，一線城市要提前20年左右進入高層樓房時代（80年代末-90年代初開始）。如今一線城市高層住宅折舊過快、翻新困難已是普遍狀況，這些景象未來也將在中小城市大規模上演，特別是各地小開發商建設的高層住宅。

3、開發商預設提前量：

近年來，大城市許多新建小區的物業費都提升至5元以上，許多達到7-10元。一方面是勞動人口紅利減少、人力成本大漲；另一方面也是出於「一旦設定就無法改變」的現實，為未來預設提前量。隨着我國年輕勞動力的大幅減少，未來各小區競爭服務人員的態勢會愈演愈烈。

如果經濟正常發展，10年後，一二線城市的人均GDP將達到如今香港的七八成（3-3.5萬美元），而屆時大陸大城市的物業費只有當前香港同檔次小區的1/5-1/10。這樣的物業費水準、哪怕預設提前量，也很難支撐未來的實際需求，屆時矛盾還會更加突出。

一個讓人感到諷刺的事實是——在很多時候，唯一有動力也有能力減緩小區折舊的，是少部分打算做長期生意的品牌開發商及其物業公司。

業主自組織的道路無法走通，就只能依靠這一小部分開發商希望打造品牌的主觀能動性——哪天這種能動性消失了也毫無辦法。

4、小區治理行政化：

現在許多城市都開始試點在社區設立」社區環境和物業管理委員會「，一些物業公司領導還被納入了社區黨組織。「環物會」在本質上就是社區牽頭，部分替代業主大會的職能，以更有效行使對業委會和物業的監督管理。

與此同時，提取公共維修基金的流程也在簡化，一些地區設立了提取公維基金的」應急機制「，出現如電梯更換等嚴重問題時，由社區牽頭聯繫相關機構提取基金、申請補貼，高優解決。

業主自組織失效後，就只能由行政力量牽頭、財政資金補貼、常設機構監督，來解決一些老大難問題。

來源：

http://www.chengdu.gov.cn/chengdu/home/2017-11/23/content_9752e5144749456c90a4c0b00705b393.shtml

來源：http://www.bjhdnet.com/haidiannews/109978/4674016/index.html

在塞冬看來，對大部分小區而言，這種模式甚至還可以走得更遠一些——物業費財政化、基層政府牽頭制定標準、購買服務並予以監督。

就類似新加坡組屋的S&CC（Service and Conservancy Charges，服務與維護費），由各市鎮委員會（Town Council）制定收費標準（跟隨需求上漲）、保證徵收、聘請物業公司並對其服務進行評定。服務內容包括例行的清潔綠化以及長周期的電梯和外牆更新。同時也會接受財政補貼並對特定家庭進行費用返還。

普通小區財政化/行政化，高端小區市場化——這恐怕是比較符合我國國情的一種思路。

最後對全文做個總結：

特有的土地政策讓我國無論大城市還是小縣城，都逐漸形成了以封閉式高層小區為主的住宅結構。

物權高度分散、業主自組織困難、缺乏權責機制等等，讓互信極難建立、也讓法律法規中期望實現的小區治理模式在事實上空轉。

大家都希望自己居住的小區能有良好的環境、儘量慢點折舊，絕大部分人也願意為之買單，卻只能眼睜睜地看着小區快速破敗下去而無能為力。

50年的設計使用壽命，卻只有5年最多10年的良好運行期，10多年房齡就呈現出衰老的疲態，這造成了社會資源的極大浪費，也嚴重影響大部分人的生活質量。

如何能探索出一條適合我們的社區治理模式，這是個重要課題。我們不僅需要強大生產力造就的巨量新小區，還應該讓它們成為沒有那麼多煩心事、可以長期居住的家園。

希望這一天能早日到來。

—— end ——