王炸！攬金150.6億！枋湖地塊刷新總價紀錄！樓面價破4.3萬/㎡

剛剛，廈門年終土拍收官之戰落槌！

本場土拍共吸金150.62億元！

烏石浦地塊：42833 元/平！

枋湖地塊：43123元/平！廈門總價地王誕生

集美新城宅地：25248元/平

海滄兩幅地塊底價拍出！

今天（12月24日）上午，廈門迎來2019年土拍的收官之戰！本次土拍一次性出讓5幅商住地塊！起拍總價128.3億，最高起拍樓面價3.5萬/平！堪稱廈門「年度最強土拍」。本次土拍不設拍賣底價，按照價高者得的原則出讓。

土拍結果一覽

1、首先開拍的是集美新城J2019P02地塊，位於集美杏林北二路與杏錦路交叉口西北側，計價建面124800平，起拍總價27.46億元，起拍樓面價22003元/平，地塊共吸引了平安、保利&住宅、國貿&中交、建發、中海、集美城發、名城、象嶼8家房企參拍。

經過82輪一個多小時的競拍之後，最終國貿&中交競得集美新城J2019P02地塊，成交總價31.51億，樓面價25248元/平！溢價率14.7%。

該地塊十分優質，附近有龍湖春江酈城、國貿天悅等項目，新房價格3.5萬/平+，近地鐵杏錦路站，坐享集美新城優質配套。

2、緊接着出讓的是，馬鑾灣2019HP02地塊和馬鑾灣2019HP03地塊，地塊位於海滄區馬鑾灣片區東瑤路與西園南路交叉口，兩幅地塊緊鄰，共享區域配套，起拍總價分別為9.98億元和11.41億元，起拍樓面價22007元/㎡和22006元/平，地塊共吸引了建發、平安兩家房企參拍。

不同於集美82輪的拉鋸競拍，海滄馬鑾灣地塊閃電成交！建發分別以9.98億和11.41億競得海滄馬鑾灣2019HP02地塊和2019HP03地塊，樓面價22007元/平和樓面價22006元/平！兩幅地塊均底價成交！

建發海滄馬鑾灣連下兩子，網友直呼：感覺建發在團購。

這也是繼8月22日，建發2萬/平競得海滄新陽西地塊後，海滄馬鑾灣再落二子。兩幅地塊區位相鄰，更有利於房企做大片區規模開發，打造優質產品。

3、島內烏石浦2019P04地塊也來了。地塊位於湖裡興隆片區烏石浦路與興山路交叉口西北側，計價總建築面積52460平，起拍總價18.37億元，起拍樓面價35017元/㎡達近年最高。地塊共吸引了建發、平安、中駿、聯發、旭輝、中梁、正榮等7家房企參拍。

拍賣過程中，本地國企聯發和建發兩兄弟你追我趕，互不相讓。

經過激烈競爭，聯發成功斬獲烏石浦2019P04地塊，成交總價22.47億，樓面價42833元/平！溢價率22.3%。

4、最後拍賣的是枋湖2019P05地塊，地塊位於湖裡區枋湖北二路與縱四路交叉口東南側，計價總建築面積17.45萬平，起拍總價61.08億元，未拍已是廈門總價地王，起拍樓面價35003元/平。地塊共吸引了平安、中駿、深圳鴻榮源、建發、金茂、恆興、廈門恆融晨等7家房企參拍。

最終，廈門恆融晨成功競得枋湖2019P05地塊，成交總價75.25億，樓面價43123元/平！溢價率23.2%。一舉超越廈門中駿2019P01地塊（59.4億）的總價記錄，成為廈門新總價「地王」。

島內住宅用地寸土寸金，近年供應相當稀缺。本次土拍一次性供應島內2幅黃金地塊的拍賣節奏，近年來實屬罕見。不少業內人士看來，此次島內優質宅地集中供應，將極大提升市場信心。

土拍觀點分析

1、集美新城地塊看點十足，有8家房企參拍，比島內參拍數量還多，起拍樓面價22003元/平，門檻較低。地塊地處集美黃金區域，周邊配套成熟。奈何遇到年底開發商普遍沒錢，只能小幅加價。過程中，國貿&中交、大名城一直在激烈爭奪，經過一個小時的拉鋸戰，國貿&中交成功斬獲集美新城宅地。

縱觀今年集美新城土拍，中海誠毅地塊3萬/平，正榮文教地塊2萬/平，今天拍出的地塊成功破2.5萬/平，是調控下的理性價格。而海滄兩幅地雖然地處馬鑾灣，周邊廈門一中海滄校區加持，但位置較偏，商業配套不足，低價拍出在情理之中。

2、本次土拍，烏石浦和枋湖兩幅重磅地塊被聯發和廈門恆融晨豪奪！廈門總價地王刷新紀錄！

沒有了第一手叫價10億的豪氣，本次土拍舉牌顯得更加謹慎，總價地王的拍出將會給市場帶來全新的信心。

業內人士分析，廈門島內供需矛盾突出，新房供不應求的情況可能長期存在，廈門新房市場的堅挺程度可能會超出想象。這也是開發商目前仍然在廈門拿地的主要原因。

3、為何建發豪奪島外兩地？

今年建發璽樾和央著兩大項目入市熱銷，極大帶動了拿地的信心。有消息稱，建發璽樾7月底開盤當天就回籠40億以上，11月建發璽樾連夜開盤，至少回籠資金13億，加上土拍前建發璽樾三期搶開。可以說建發憑藉島內地塊，實現了「流速和利潤齊飛」。而集美新城熱盤建發央著前11月銷售金額31.57億，資金實力不俗。

而且建發作為本地國企，品質和口碑極佳，拿地有天然的優勢。隨着建發璽樾收官，建發在島內已無在售項目。建發央著新房庫存也賣得差不多了。

因此，無論從資金實力還是開疆擴土的戰略布局，本次土拍建發都志在必得。

4、細心的人會發現，對比 11月19日枋湖地塊13家房企的激烈爭奪，本次島內地塊參與的房企減半（僅6/7家），舉牌謹慎。主要有幾個原因：

a、地價總額是真的高，枋湖地塊起拍總價達61.08億，未拍已是總價地王。因此，這也是一場王的盛宴，房企資金實力與心理價位的博弈，每次舉牌都意味着有可能拿地。

、本次土拍對銷售價格做了限制，商品住房銷售均價不得超過7萬/㎡。加上近日中央定調樓市，長期堅持房住不炒，使得房企對明年預期保持謹慎理性的態度。

c、年底房企資金拮据，手頭資金吃緊，融資渠道緊縮，資金是房企參拍最大的門檻。競買保證金都交不起，打擾了~

新景祥總經理張建：

集美的地塊資質還可以，但今年廈門島外土拍低溢價成趨勢，地塊價格跳水，最高價差一萬，加上大家年底資金緊張，不願意多花錢，未來預期整體看平。

這次政府確實非常有誠意，拿出了非常優質的地塊，特別是島內的一幅大地塊。但想要的企業多，能給得起錢的少 。競爭不激烈，總價是很大的門檻。能拍出相對好的價格，說明房企對廈門島內市場還是有信心。

那麼，通過這次土拍，我們能看出什麼趨勢和信號呢？未來會怎麼影響樓市？

趨勢預判

1、未來島內和島外樓市分化將更加明顯。島內集中了市場的最佳資源，黃金區位優勢難以比擬，有限資金搶攻已經成為共識。至此，廈門島內土拍已全面進入4萬+時代！房價天花板控制在7萬/平（均價）。

而島外土拍低拍熱走將成土拍常態，高價地站崗，相鄰地塊最高價差1萬/平，即便是島外黃金地塊，在市場冷落期，也難改局勢。

如今的廈門樓市已經進入兩極分化階段，房企只能靠較高品質來贏得較好利潤。

2、島內均價限價7萬，調控威力在預期上的作用遠大於實際影響，釋放了政府調控不放鬆的信號。明年還是以穩為主。

3、廈門島內市場依然有強大的購買需求。2019年1-11月廈門市商品房成交金額TOP10榜單中，島內豪宅占據4個名額，總銷售金額97.86億元。在新房限價+拆遷改造的大背景下，島內項目今年熱銷的戰績不菲，也說明了廈門高端改善潮來了。

4、據廈門國土局今年年初發布的2019年土地供地計劃顯示，2018年廈門計劃出讓商住用地48宗，出讓總建築約306萬方。

然而，2019年廈門供應了14幅商住地塊，總計價建築面積約163萬方，完成率約46.7%。

從土拍結果可以看出，廈門樓市雖然年初市場有所回溫，但是遇到水逆，市場預期看淡。下半年5幅商住地低溢價成交，相鄰地塊最高價差1萬/平，價差令人咂舌。值得注意的是，中駿枋湖地塊和今天出讓的島內地塊，並不在2019年出讓計劃之中，趕在年底出讓頗有提振市場，衝刺kpi的意味。

今年呼應島內大提升的背景下，湖裡東部拆遷改造提速，未來片區內或有更多住宅用地出讓，為島內新房「解渴」。

新景祥總經理張建：

現在大家對廈門的整體市場還是看平的，最近中央出來定調，基本確定房地產市場的穩定和房住不炒的基調，說明未來市場預期還是以穩為主。我們預計，明年廈門樓市應該會有小陽春，但是規模不會很大。常規是三四月份，看政府放開政策的力度和時間點。

回到土拍，作為2019年的年終重磅級土拍，我們一起來看一下今天拍出塊地的具體資質如何？

地塊評測

烏石浦2019P04地塊

2019P04地塊位於湖裡區烏石浦路與興山路交叉口西北側。隸屬江頭街道。地塊位居鷺島幾何中心，毗鄰SM城市廣場，各類配套資源較為豐富，且周邊社區眾多，人口集聚程度較高。

交通設施方面，地塊周邊路網發達、交通便捷。地鐵1號線從西側穿行而過，坐擁塘邊站與烏石浦站雙地鐵口的優勢。此外，縱貫南北與東西向的主幹道嘉禾路、仙岳路與成功大道與地塊僅咫尺之遙，交通輻射能力通達全島。

教育資源方面，地塊周邊教聚集了烏石浦小學、康樂第二小學、廈門市火炬學校、江頭第三小學、松柏第二小學、松柏中學等豐富的基礎教育資源。

醫療衛生方面，地塊東南側1.4公里處有三級甲等廈門中醫院，同時，還有江頭街道社區衛生服務中心、廈門蓮花醫院等社區型醫療機構。

商業配套方面，地塊南側即為SM商圈，現已建成SM城市廣場、SM新生活廣場，主打包括百貨、精品零售、國際品牌、奢侈品等多元商服業態，可為周邊居民提供綜合性一站式的商業服務，覆蓋多層次的消費需求。

枋湖2019P05地塊

2019P05地塊位於枋湖北二路與縱四路交叉口東南側，地處枋湖片區。枋湖片區是廈門島內近年主要供地板塊，本地塊東側即為2018P03（中駿·天宸）、2019P01（中駿新地塊）兩宗商住用地項目。

交通設施方面，地塊緊鄰道成功大道、火炬路、雲頂北路、金尚路等重要交通幹道。地塊600米範圍內規劃有地鐵3號線安兜站與湖裡法院站，具備雙地鐵口的交通優勢，並且大型對外客運樞紐——枋湖客運中心與地塊相距約800米，未來區域交通通達性有望進一步提升。

教育資源方面，地塊周邊1公里範圍內擁有雙十中學枋湖校區、湖裡實驗中學、湖裡實驗小學、湖裡實驗幼兒園、安兜小學等眾多學校，匯聚了從幼兒園到高中的完整的基礎教育資源。

商業配套方面，地塊周邊2公里範圍內擁有多個大中型商圈，包括SM城市廣場、TBK商業中心、五緣灣樂都匯、建發灣悅城等集中式商業，滿足周邊居民多元化的消費需求。

衛生醫療方面，地塊距離湖裡區婦幼保健院僅1公里，與五緣灣片區的復旦大學附屬中山醫院廈門醫院、弘愛醫院、廈門大學附屬心血管病醫院等高能級醫療機構。

集美新城J2019P02地塊

J2019P02地塊位於集美區杏林北二路與杏錦路交叉口西北側，位居集美新城核心區門戶地帶，其周邊集優越區位、醇熟商業、暢達交通及愜意人居四大資源於一體。

目前，地塊所在區域已聚集了中航城國際社區、華潤橡樹灣、國貿天悅、龍湖春江酈城、IOI園博灣、國貿天峯、住宅園博1號等眾多住宅項目，隨着各項生活配套設施的完善及各大住宅項目陸續交房，居住氛圍將日益成熟。

交通設施來看，地塊周邊有杏錦路、杏林灣路、杏前路等城市主幹道，加上已開通運營的地鐵1號線加持，可實現快速鏈接廈門本島、集美新城、廈門北站等片區，此外，地塊西側1公里處設有地鐵6號線（在建）董任站，未來可實現與同安新城、集美新城、馬鑾灣新城的快速切換。

教育資源來看，地塊周邊分布有紅黃藍中航城國際幼兒園、園博灣大地幼兒園、杏苑小學新校區、誠毅中學、五緣實驗學校園博分校、廈門英才學校、廈門國際學校、集美工業學校等眾多比較優質的基礎教育機構。

醫療配套方面，向南約2.5公里可至廈門市第一醫院杏林分院、向西約2.5公里可至集美區婦幼保健院；經集杏海堤前往隔灣相望有廈門市第二醫院和廈門市疾控中心；此外，地塊西北側約3公里處，規劃建設三甲綜合性醫院——川大華西廈門醫院。

馬鑾灣2019HP02、2019HP03地塊

2019HP02、2019HP03地塊位於海滄馬鑾灣片區東瑤路與西園南路交叉口西南側和東側，隸屬於馬鑾灣新城西片區，該片區今年以來已出讓4宗商住用地，分別由住宅（H2019P01）、龍湖（H2019P0）、建發（H2019P03）、融創（H2019P04）競得。

交通條件，地塊周邊擁有孚蓮路、東孚西二路、東瑤路、東瑤西路等眾多幹道，具有良好的交通通達性，同時地塊所在區域目前有3條地鐵在建（地鐵2、4、6號線），於地塊北側設有馬鑾西站、馬鑾中心站、林埭站、林埭西站等站點，其中地鐵2號線將於2019年年底開通試運營。

教育資源，周邊已有廈門一中海滄校區、鼎美小學、芸美小學、東瑤小學等基礎教育配套，同時地塊周邊正在新建、擴建包括鼎美中學、東瑤學校、東瑤小學、馬鑾西小學、西園小學在內的多所學校，將提供更加完善的教育保障。

商業配套，2019年廈洽會上SM集團宣布將在馬鑾灣西片區投資建設包含精品超市、潮流生活、娛樂休閒、兒童主題、餐飲/服務等業態在內的一站式大型商業購物中心，規劃建築面積12.4萬餘平方米，該項目將成為片區內重量級的商業配套。

醫療配套，地塊向東4.4公里即為海滄首家三級甲等醫院——長庚醫院，同時地塊西北方向與馬鑾灣醫院（預計2021年竣工）僅相距700米，該院將建成一座「小綜合、大專科、精品特色和產學研一體化」的三級甲等綜合醫院，建成後將有效提升馬鑾灣新城和海滄區域的醫療資源供給。

今天的土拍結果有猜對的嗎

你怎麼看明年的土拍市場？

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來源：樂居土拍小組 主編：林寧 編輯：佩奇 海報：秋香 快訊：文飛

部分測評內容來源讀地

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文章來源:樂居買房