從別人的故事發現：投資房產的秘密

最近，有兩個過去的同事先後聯繫我，一個報喜，一個報憂。

報喜的姑娘北漂十多年，終於在32歲時，喬遷新居並喜得貴子；報憂的姑娘向我哭訴投資失利，夫妻失和，婆媳矛盾，婚姻瀕臨崩潰。

巧合的是，這兩個姑娘同年同歲，同為北漂，弔詭的是，這兩個姑娘在三年前境遇恰恰相反。

三年河東，三年河西，細思其中經過，讓人心生感慨，投資竟是直接關係到家庭幸福的大事。

先從報憂的姑娘說起吧。

2016年初，29歲的悠悠姑娘在某互聯網大廠工作，並認識了在全球500強企業任銷售經理的未婚夫，這位30出頭的青年才俊當時已在東南五環附近買房，父母首付60萬，個人還貸，並不吃力。

那時，悠悠姑娘在我家附近租房住，我曾勸她最好在婚前買套小房。

伍爾夫說，女人要有一套屬於自己的房子。

但是，當時悠悠手頭只有20萬存款，家中哥哥也在籌錢買房結婚，無法贊助她首付，這點錢在北京買房，肯定是杯水車薪。

悠悠覺得「嫁漢嫁漢，穿衣吃飯。」未婚夫年薪頗豐，又有現成的房子結婚，何必自討苦吃，非要自己買房，背一身房貸，每月被銀行摁在地上揭層皮？於是，她放鬆身心，盡情享受新婚的幸福時光。

2016年下半年，全國房價開始報復性反彈，小白領們紛紛加入搶房大軍，北京四九城的房是萬難買得起了。「風物長宜放眼量」，大家紛紛把眼光投向更遠的地方。

這就是北京周邊的傳奇之地——燕郊，這裡號稱北京CBD的後花園，其實就是國貿往東30公里的河北小鎮。

我記得北京房價18000的時候，燕郊才3000多，離國貿只有30公里——車程也就半小時，還一度傳聞地鐵平谷線會通到燕郊。很多白領覺得燕郊的房子「性價比」高，紛紛在此安居，早上從河北去北京上班，下班從北京回到河北睡覺，每天都會收到「北京移動歡迎你」、「河北移動歡迎你」的輪番問候。

到了2015年，和燕郊相鄰的通州區被定為「北京副中心」，燕郊的房價借勢猛漲到每平米3萬多。年輕的國貿白領們幻想着燕郊真的能成為北京CBD的「後花園」，於是，像搶大白菜一樣搶購燕郊的房。

悠悠也在這個時候，跟風加入了搶房大軍，迫不及待地傾其所有買了一套廊坊大學城的最小戶型，坐等房價上漲，安心當包租婆。

悠悠買房時，恰逢史上最嚴厲的調控新政，首付提高到50%，她借遍親朋舊友，並通過小額貸款才算湊齊首付。

我再見到悠悠時，已是一年後，身心憔悴的她已和丈夫分居。

個中曲折，我也不得而知，只知道，她不堪忍受婆母大人的挑剔和巨嬰丈夫的愚孝，搬出了丈夫家，在附近租了套開間一居室，月租金4000，再加上廊坊的房貸和之前湊首付欠下的小額貸，債務累累、不堪重負。

更為雪上加霜的是，她先前投資的廊坊的小房子，還沒收房，就已經從每平米30000多降價到了16000。即使收了房，由於廊坊離北京路程遙遠，交通成本過高，自住不現實。而廊坊已成空城，即使降價出租，都很難找到租戶。

我本着勸和不勸離的思路，勸她用一年時間試着挽回婚姻，畢竟，此刻離婚，她不僅要淨身出戶，連女兒的撫養權都拿不到。

眼看着悠悠把一手好牌打爛，讓人不勝唏噓，分析背後的原因，不難發現，投資失敗是壓倒她婚姻的最後一根稻草。當年新婚時，悠悠的婆婆提出讓悠悠出錢裝修丈夫買的新房，但悠悠執意要去投資廊坊的房子，如今投資品成了負資產，婆婆埋天怨地，丈夫撇清責任，悠悠只好打落門牙和血吞。

悠悠的婚姻很典型，我回頭專門寫一篇文章詳細分析。這裡，先來分析悠悠投資失敗的原因。

雖然燕郊到北京的直線距離確實只有30分鐘，未來可能還會通地鐵，但問題是，車程30分鐘的前提是，只有在深夜2點才可能做到。白天，通向北京的路，一路擁堵，上班路上平均要1個半小時，有時在高速收費站要堵一個小時，晚上，通往燕郊的路，又是一路擁堵，回家後真的只剩下洗洗睡覺了。再看地鐵，熟悉北京的朋友都知道，早、晚高峰的地鐵根本擠不上去。此外，燕郊的基礎設施不良，排水系統差，車子要買涉水險，雨勢大時甚至會淹沒道路，拋錨事小，危險事大。

於是，當理想的光芒退去，現實的骨感顯露出來，現如今，北京房價平均5.9萬，而燕郊從3萬多直降到1.7萬，幾乎腰斬。

時隔一年後，悠悠沒能挽回婚姻，她堅定了離婚的想法，丈夫家也願意放棄孩子。可是，居大不易，負債纍纍的她，一邊要賺錢養家，一邊還要撫養孩子，談何容易？

再來簡單說說曼曼的故事。

29歲的曼曼當年剛認識碼農男友，兩人都是研究生剛畢業沒幾年的外省青年，無房無錢無根基，曼曼與人合租在朝陽，男友住清河的集體宿舍，兩人平時工作忙，周末才能見面，在北京跨區談戀愛，不亞於異地戀。

兩人都很務實，很快進入談婚論嫁的階段。

後來，我給曼曼推薦了一份工作，她順利通過面試。請我吃飯時，曼曼說，他們準備買房，但不知該如何選擇，當時小兩口都在城裡找到了新工作，但兩家父母湊的錢，如果在單位附近買房湊首付，只夠買個30多平的小開間，或者去遠郊買套100平米的公寓，他們心裡左右搖擺，猶豫不決。

我是個信奉「寧可城裡有張床，不在城外有套房」的人，尤其對於準備結婚生孩子的人來說，城裡的教育資源是郊區無法比擬的，年輕人通常想不了那麼遠，我就給他們算了筆賬：如果住在郊區的話，每天上下班需要3、4個小時，按照他們的薪水，每小時工資大約100元，三小時就是300元，兩個人是600元。一年250個工作日，小兩口的時間成本就是15萬。

如果每天節省下這幾個小時，可以多睡一小時，學習一小時，加班一小時，這些點滴努力，都是個人積累。而且，住得離單位近一點，當團隊或老闆需要你的時候，你可以隨時出現——千萬不要小看這一點，這很容易讓你得到「靠譜」的標籤，獲得更多的機會。

「時間就是金錢」，這話一點不假。

「時間」的確是有價格的——收入越高、競爭越激烈的地方，時間成本就越高。

後來，曼曼聽從了我的建議，在2016年房價瘋漲前，掏光了六個錢包，在東城和朝陽的邊界買了套二手的獨居，但房本屬於東城。這幾年，小兩口省吃儉用供房還債，各種辛苦和拮据，不難想象。

最近，曼曼打電話向我報喜，她年前剛生下兒子，因為老人要來帶孩子，他們就將自己的小房子出租，又添了2000塊，在家附近的朝陽區租了一套小兩居，一家三代，過得忙碌又充實。

她說當年幸好聽了我的建議，在東城買了房，一步到位解決了孩子的學區問題，不然，現在還要為孩子的上學問題發愁。而且，由於城裡學區好，房價堅挺，即使這幾年北京房價滯漲，外區房價微跌的情況下，他們買的小房子由於被划進了九三學園，反而逆勢看漲。

從悠悠和曼曼的購房經歷，可以看出，我們已經過了「閉眼買房、躺着賺錢」的房價普漲快漲的年代了。

這幾年，隨着區域經濟增長的不同，房產也進入了嚴重分化的年代，買房時，城市和區位的選擇變得尤為重要，否則一不小心，就容易失手投資失敗，進而影響家庭的穩定和幸福。

縱觀過去十年城市房價的演化史，不難發現一個總的規律：城中心的房價漲幅遠高於郊區。

假如2010年花100萬的預算在北京買房，那麼，在西城區只能買到一個30平米的老破小，而在延慶則可以買一套100平米的大公寓。可是，到2018年，這兩筆投資的價值分別是360萬和200萬，投資回報率相差160%，如果是貸款的話，回報率會相差530%。

這還只是北京城市內部的分化，如果像悠悠那樣選擇在河北廊坊投資，更加慘不忍睹，房價腰斬，投資人陷入到「越還款虧得越多」的泥潭中。

說到底，一個城市的產業和基礎設施才是核心競爭力。城市像一張網，而支持人們安居樂業的是基礎設施，包括水電煤衛通訊、道路交通、醫院、學校等，這些樞紐節點能實現更多的鏈接，而和這些樞紐節點越近，就等於和這個城市的鏈接越緊密，個人的能量消耗就越少，學習和工作效率就更高。

這也是曼曼和她的程序員老公這幾年事業突飛猛進的原因之一，上下班時間幾乎可以忽略不計，餐館、超市，學校、醫院、電影院都在15分鐘生活圈內——這些基礎設施帶來的便利價值，看似無形，效果卻顯著。

事實上，即使是發達的美國也不例外。21世紀以來，芝加哥市中心的房價增長超過50%，而郊區的房價幾乎沒有上漲。

未來的城市網絡將會越來越複雜，人們的時間成本也會越來越高。便利性是決定房價走向的關鍵因素，這也是投資「老破小」為何勝過「新郊大」的原因。如果你還在糾結「城中小房子舒適性不如郊區的大房子」，何不參考曼曼的做法，將租和買分開，買小房，租大房，畢竟，租房是消費，買房是投資。