城市 | 歷史街區怎麼改造？透過國內外這八大案例了解一下

當我們在感慨每個現代化的城市都長得一樣的同時，承載城市特色的老街道卻在靜悄悄的消失。年輕人慢慢搬離，原本的活力漸行漸遠，房屋結構變得不適合居住，最後慢慢地被時代的浪潮淘汰。

歷史街區是一個城市的文脈，承載着一代人記憶。如何在現代化城市的發展進程中找到適合的發展路徑，讓老街延續「鄉愁」，是群眾和開發商探索多年的重要課題。近些年地方政府和民眾對城市文化品牌建設的日趨重視，對承載着城市歷史記憶及文化基因的歷史街區的改造與開發模式也日趨成熟。一些成功的老街區被改造成了城市的旅遊名片，成為居民和遊客打卡的網紅地標。

通過研究國內外歷史街區改造的典型案例，我們梳理了幾種歷史街區改造開發的發展路徑及特徵，並對不同改造模式下的優劣勢進行了探討。

來源 | 中規建業、網絡

01 上海田子坊

開發背景：上海從工業城市向消費型城市轉型，發展文化創意產業園區成為工業用地轉型主要策略，區政府也希望藉盤活空置廠房資源，提升地區經濟

簡介：由上世紀50年代弄堂工廠及居民區組成，現成為具老上海風情的特色休閒商業街區

區位：位於上海黃浦區中心地段

投資主體：租戶投資為主體，政府出資改善基礎設施

占地面積：7.2萬平方米

商業規模：營業面積3萬多平方米

開發時序：210弄（1998年）-> 248弄、274弄（2004年）

遊客量：日均2萬人次

權屬情況：由居民分散持有

租金收益分配：按照管委會：居民 = 2：8的比例分成

業態結構：目前有各類特色商戶400餘家

田子坊發展歷程和策略

工業廠房改造，藝術家集聚（1998-2003年）1988年，陳逸飛、爾冬強、王家俊等藝術家入駐，集中於弄堂工廠，2002年，創意產業集聚，共83家藝術商店、藝術創作室和展示廳入駐；文創工廠規模效應外溢（2004-2007年）2004年，居民房開始對外出租，文創企業開始向居民區蔓延2005年，政府出台居改非政策，授牌田子坊為創意產業集聚區；外延擴大，成為城市地標（2008-至今）2008年，田子坊定位為海派文化展示地和世博主題演繹地，其範圍進一步向外擴散，餐飲、服務等業態比例大大提升，成為旅遊和體驗式文化集聚地。

沿街商鋪

文創活化：街道辦與文化商人合作創辦「上海田子坊投資諮詢公司」，將空置廠房使用權轉租，由後者運用市場化手段招徠藝術家入駐，激發了片區活力，為後續改造樹立了示範效應；適時借力突破制度邊界：將公用房交由合作企業進行改造出租規避政治風險，掀開「居改非」大幕。在政府計劃對片區實施拆遷開發後，聯立居戶、藝術家及社會人士向政府抗辯，使得政府出台居改非政策；借勢宣傳：借力世博會舉辦契機，申報世博會旅遊示範點，並邀請國內外政要精英到訪，引發社會關注。

田子坊是一種自下而上的再開發模式，其由居民及眾多產業個體一起參與，按照市場導向自發調整使用功能、逐步演替擴展，進而實現再生。整個改造不涉及土地開發和居民拆遷，無需政府投入大量資本，依靠市場化力量使得街區更新、居民生活改善，可謂是歷史街區改造的典範。但是，市場化運作也引發過度商業化問題，導致原有社區結構的瓦解及社區文化的衰退。分散的產權不僅使得街區風貌及業態難以統一管理，也使得公共空間被嚴重擠占商用，商住矛盾頻頻發生。未來，對空間產權的規劃及處理將是田子坊街區保護及再利用的關鍵。

02 上海新天地

上海新天地

開發背景：20世紀90年代舊改潮，開發片區滿足上海中心區商業發展要求，新天地是太平橋地區重建的首期項目，重在為後期住宅、寫字樓項目開發獲取溢價。簡介：以上海獨特的石庫門建築舊區為基礎改造成的集餐飲、商業、

娛樂、文化的休閒步行街，主要分為北里及南里兩部分

區位：位於上海市黃浦區

占地面積：3萬平方米

建築面積：6.9萬平方米

新建建築面積：5.7萬平方米

投資主體：瑞安集團，投資14億元，其中拆遷安置成本為6.7億元

開發時序：北里商業（2001年）-> 南里商業（2002年） -> 新天地時尚（2010年）

遊客量：日均2萬人次，周末節假日3萬人次

業態結構：目前有各類特色商戶250家

上海新天地的發展歷程和策略

舊區改造的綜合商業體：花費比新建高一倍的成本將北里大部分石庫門建築外貌保留，對內部空間按照商業功能進行更新，引入世界知名高檔餐飲、家居服飾、文化藝術等多元品牌；上海都市特色旅遊景點：以優越便利的交通區位、獨特現代的石庫門建築及多元的服務業態吸引來滬遊客，成為上海都市旅遊的熱門景點之一；國際交流和聚會地：各大商家推廣新產品、召開新聞發布會、宴請賓客及娛樂表演的優先選擇。

上海新天地

以現代商業活化傳統建築：在保留石庫門建築外表的同時，根據經營需要，對內部空間進行全新改造，將居住空間改造為商業空間，實現老上海的本地文化與現代商業文化的嫁接，形成自身獨特競爭力；借勢宣傳：借2001年共產黨建黨80周年及上海舉行APEC會議兩大契機，廣邀政要參觀，承辦晚宴，大大提高新天地知名度，逐漸成為上海都市旅遊的新名片。

上海新天地本質上屬於地產開發模式，居民在開發前已全部遷出，不參與後續改造過程，由開發商主導整體規劃及運營。從開發成效上看，上海新天地無疑是一個成功的商業地產項目。但從文化角度來看，除去傳統建築外立面的保留，其對傳統建築內部空間及所附居民全部更新、遷移，使得街區所承載的上海本地文化較弱，在街區文化保留方面遜於與其毗鄰的田子坊。

03 北京楊梅竹斜街

北京楊梅竹斜街

開發背景：2009年，北京市政府探索新的舊城更新模式，將楊梅竹斜街作為文物保護試點

簡介：原是舊時京城最重要的出版商業街，現成為一個展示體驗京味特色的文化街區

區位：位於北京宣武區東北部, 大柵欄街道轄域東南側

街區規模：斜街全長490米，寬5.5米，楊梅竹斜街片區整體占地8.8萬平方米

建築面積：7.6萬平方米（斜街片區整體）

投資主體：北京大柵欄投資有限責任公司（國有地產開發企業），斜街片區總投資52億元，首期騰退居民安置成本超過13億元

產權情況：由開發企業和居民分散持有

業態結構：目前有各類特色店鋪共計60家

楊梅竹斜街的改造歷程

街區空間更新：從街道景觀設計、建築單體更新及基礎設施更新三個層面對楊梅竹斜街進行空間改造。代表舉措：實施大柵欄12間公益設計計劃，引進優秀創意設計更新街區；街區產業更新：保留大部分原有店鋪，植入與街區文化特性相符的店鋪，增強文化氛圍，避免過度商業化。代表舉措：引入老北京兔兒爺等傳統工藝品店，植入「內盒院」等建築實驗點；社區建設：引入大型策展活動，調動街區居民共同參與，構建新的活動及社會關係。代表舉措：連續4年參與北京國際設計周，2014年參與威尼斯雙年展。

遺址保護：對街區內建築按歷史文化價值分類評估，價值顯著的古建築予以嚴格修復保護，此外，保留了大部分原有店鋪形態，使原街區歷史文化氛圍不因改造而丟失；點狀更新：通過自願騰退方式獲取點狀改造空間，避免大拆大建，降低開發成本，於此同時，選取適宜業態植入點狀空間；策展活化：引入北京國際設計周策展活動，將設計師、規劃師的創意設計植入到街區，結合更新後的點狀空間，聯結成網，催化激發更多的生活、產業和社會關係，實現區域復興。

楊梅竹斜街發展策略示意圖

楊梅竹斜街是政府主導下的歷史街區再造，是一種自上而下的有計劃、有目的地舊城改造，目前已發展成為有歷史文脈與保護價值在的商業空間。相對田子坊與新天地，楊梅竹斜街是一種更為折衷的發展模式，其能較好的兼顧商業開發、遺址保護之間的平衡。但於此同時，為保護街區文化氛圍而對入駐商業的篩選控制也減少了項目的收益來源，2014年，楊梅竹斜街招商收入僅460萬元，尚不足支付銀行利息。項目的可持續發展性及可複製性尚且不足。未來，吸納社會主體參與投資改造和帶動社區共建將是保障其可持續發展的關鍵。

04 台北赤峰街

赤峰街位於台北捷運中山站與雙連站之間，早年是老台北的打鐵街，如今也還有一些五金行、汽車零件店鋪。但更多的是近年不斷冒出的文化創意小鋪，五花八門令人目不暇接，此外也有許多別具巧思的咖啡店、甜點店，琳琅滿目的特色小店，讓這裡成為處處驚喜的新興文化創意街區。

赤峰街東至南京西路25巷，西至承德路這塊街區的弄巷裡，近來成為尋覓生活美學的熱門去處，從赤峰街3巷一路到77巷，隨意鑽進不管哪條巷子裡，都有服飾店、工作坊、咖啡館彼此錯落，亂走亂逛也有新發現，且在這些新興店坊之間，老字號的燙金社、印刷行、茶行、柑仔店、麻油店，也依舊在守護着舊時光的美好。

隨處可見穿插在巷弄里的造型各異的牆畫、塗鴉。風格並非那種嘻哈美式，而是獨有的清新韻味。

這裡每一家小店，都在自己的視覺呈現和商品展示上花了很大的功夫，如下圖的這家理髮店，店面設計所用的原木和極具現代感的標識搭配出了悅目的視覺感受。

台北的文創產業相當發達，所以每家店都在用自己的方式在細膩的生活，並且將其通過商品的樣貌傳達出來。堅持原創，培養原創，尊重原創，這是赤峰街能夠一直保持「網紅」狀態的秘訣。

05 東京立川FARET Tachikawa 藝術區

作為亞洲地區設計領先的城市之一，東京的創意產業早就將藝術融入在了公共街區，藝術家們在更新城市的同時，也展現了自己的創意價值。

位於東京的衛星城市Tachikawa（立川市）就有這樣一個公共藝術街區，被當地人稱為FARET Tachikawa藝術區。

「FARET立川」在當年 「立川軍事基地」 的基礎上改造而成，是東京 「舊區活化」 中非常重要的一個項目，占地面積5.9公頃。建築物的用途包括辦公樓、賓館、大型百貨公司、電影院、圖書館等11棟建築物組成的7個街區，開發經費高達30億美元。在這裡的上班族約１萬人，遊客每天超過３萬，可提供約1000個停車位。

立川公共藝術區在建設初期就以 「小城市」 為概念，公共藝術的的種類也非常多元化，7個街區板塊包含了36個國家、92名藝術家共同參與公共藝術創作。

大到飯店門口的藝術造景，小至水龍頭、消防箱、公共座椅、地面鋪裝、通風口，都經藝術家重新打造：有的利用建築物一角，有的是停車場出口的一根柱子，有的則使用上了建築物的排氣口，還有的乾脆就創作在地面上……藝術都被巧妙地 「隱藏」 在真實的環境之中，使立川成為全日本公共藝術最密集、最融入市民生活場域的美妙市鎮。

06 東京Shimo-kitazawa

下北澤，常年被評為「年輕人最想居住的城市」，2019年更是被Vogue冠上全球十五個最酷最時尚的街區第一名。

比起東京給人紙醉金迷的刻板印象，下北澤賦予了城市另一種面孔。提倡低碳是下北澤人不約而同的生活方式，這裡沒有豪華跑車，沒有高檔奢侈品，取而代之的是隨處可見的自行車車行和古着屋、古書屋。

作為東京最大的「古着激戰區」，對於古着愛好者來說，那些名字繞口又難記的古着店如數家珍。外頭擺着一排排鮮艷亮麗的古着洋裝，從連身裙、長洋裝到風衣等一應俱全，這些古着不僅價格非常便宜，而且質量和衛生也相當有保證。

除了古着屋，這裡還有很多的本土商販，包括大量的復古商店，不同尋常的專賣店和年輕藝術家和工匠的小精品店。很多店裡擺放着店主人在世界各地旅行時所搜集而來的珍稀品，從小飾品、玻璃器皿，到古董皮箱、黑膠唱盤機甚至二手樂器，每一件物品上都刻畫着深深的歲月。

下北澤又有着「音樂街道」的美稱，琳琅滿目的二手唱片行、Live House林立，任何一間狹小的咖啡店都可以是樂隊們表演的場所。每年七月中旬盛大展開的下北澤音樂祭，與在地商店街結合，從劇場至數家展演空間、咖啡廳、美食小販等均共襄盛舉，每屆音樂祭都有着嘉年華般的熱鬧氣氛，更如同在地居民們一年一度的溫馨同窗會。

而當地居民與商家也都會賣力地守護着街區的各種文化，讓下北澤不僅成為年輕人的街道，也是每個世代的街道。

幾乎每個城市，都會有一段特色的街區，它們或承載着名人掌故，或商賈繁華、聲色犬馬，構成城市的縮影，代表着一個地域族群的生活方式。

從這些特色街區可以發現，對傳統城市街區的保護更新不應僅停留在對建築實體、肌理格局等顯性物質環境的保護層面，更應該充分結合城市經濟發展水平以及旅遊者和當地居民的需求，準確把握街區的歷史文脈價值，以居住社區城市化趨勢為契機，通過對建築風貌、業態、民風民俗、景觀肌理、生態環境的全方位改造，促進街區的業態更新、經濟發展和傳統文化的保護傳承。

07 紐約曼哈頓 · SOHO

要說起世界著名的藝術街區，不能不提到位於美國紐約的SOHO（蘇荷），它的本意為South of HoustonStreet之英文縮寫。

蘇荷（SoHo）位於美國紐約市曼哈頓島的西南端，是一個占地不足0.17平方英里，居民人口約為6541人的社區。這裡原是19世紀中葉工業化時代興起的一個工業區，曾經興建了大量的以鑄鐵為建築材料的廠房。二戰後，紐約市的製造業衰退，蘇荷區的製造商也紛紛搬離，留下的大車間因不適合居住而大多空閒。

1950-1960年代，美國各地藝術家以低廉租金入住該區，把它們變成了生活空間和藝術工作室，俗稱「統樓房」（Loft）。

1960年代，紐約的市長羅伯特瓦格納作出了具有高度文化遠見的決定：全部保留蘇荷區舊建築景觀，並通過立法，以聯邦政府的立場確認蘇荷為文化藝術區。其整體思想是充分利用蘇荷區原有的文化氛圍，做到高雅藝術與大眾消費的結合，做到政府主導與企業參與的協調合作。在該政策的指導下，人們成功地改造了蘇荷區，從此一個承舊啟新的蘇荷在紐約市誕生。

1982年，蘇荷的畫廊逾千，藝術家逾萬，「新美術館」 及世界頂級現代藝術館 「古根海姆下城分館」 先後落成，書肆、餐館、咖啡座、時裝店生意興隆，一派文化氣象紛呈，不少街道保留着19世紀鵝卵石地面，相映成趣。

蘇荷的改造既保護了城市充滿歷史文化底蘊的古舊建築，又保護了藝術家們的創造空間，達到了良好的社會效益，同時也實現了城市中心的再增值。隨着蘇荷區文化的發展，經濟也迅速興起，除藝術品外，餐飲、酒吧、旅遊、時裝都得到了快速發展。

如今，SOHO作為藝術區聞名於世，已發展成集居住、商業和藝術為一身的一個完善的社區，被譽為「藝術家的天堂」，每天吸引着成千上萬的遊客慕名而來。

08 法國Clichy Batignolles

Clichy Batignolles（克里希街區）位於巴黎市西北17區。這裡曾是火車站及相關附屬用地，隨着工業的衰退逐漸成為環境惡化和經濟落後的地區。

2001年上任的巴黎市長德拉諾提出向外擴張，提高巴黎的建築限高，輔之以生態之城的建設內涵，藉助重大事件（奧運會）加速。延續自奧斯曼城市肌理的巴黎。克里希街區全程參與了這次變革，成為了這場城市更新浪潮中的生態街區典範。

克里希街區項目旨在彌合由於鐵路而被長期割裂的城市肌理，通過生態街區的開發來實現土地價值的提升和環境的改善，成為新的城市發展中心。

克里希街區主要圍繞馬丁·路德·金公園排布。公園面積達100,000平方米，同時也是巴黎面積最大的公園之一(約為上海世紀公園面積的1/14)。公園周圍環繞着各式私有、養老和社會住宅以及辦公空間，實現了功能的高度混合。

除了社區級的日常服務設施，如餐廳、酒吧、商鋪外，還引入了如法院大樓、警察總部等城市級、區域級的功能。

另外，方案也綜合考慮了學生、年輕工作者、老年人、殘疾人，以及多人口家庭等的不同需求，中央綠地為各類人群提供了多樣的活動場所：有供年輕人活動的運動場地、有供老年人散步的步行道、有供學生看書的花台等，形成了充滿活力的公共空間；每個街坊則通過建築圍合或人工台地的高差形成封閉的、半公共性的院落空間，並結合多樣的植被和日常休閒場所(如燒烤、兒童遊樂等)，使街坊內的居民形成很強的歸屬感，交往程度極高。

在可持續發展策略上，克里希街區的改造主要體現在能源節約與清潔能源、生物多樣性與氣候、空間利用與社區多樣性、交通出行與物流4個方面。

社區內的建築均為低能耗建築，馬丁·路德·金公園內的綠色空間為社區帶來了不同物種所需要的生態環境，有共計約500種植物種類。雨水被集中導入濕地，可以滿足公園內40%的灌溉需求。公園內大量的植物和湖泊有效調節了社區溫度，有效避免了城市熱島效應。

馬丁·路德·金公園位於克里希街區的中心位置，表達了一種將綠色空間植入現代都市生活的理念。公園有14個出入口和許多通路以確保周圍居民容易抵達，也讓公園成為附近居民社交場所。此外公園還設置了不少可供任意年齡段居民使用的基礎設施，以鼓勵社區內的人們走出家門，提升公園使用率。

社區內的交通方式以步行和公共交通為主。為了鼓勵自行車出行，社區共設立15個Velib共享單車站點，且在幾乎每棟建築中均有2.25%的面積用來停放自行車。

在改進城市的生態面貌上，克里希街區依託功能複合的空間利用模式，從工業衰敗地區成功地轉型，作為中心區提供了經濟活動、文化娛樂活動等各類設施；作為生活區，提供了各階層人群混合的居住模式及各層次的就業崗位，是一個標準的綠色生態區。

◆ ◆ ◆ ◆ ◆