哈嘍艾瑞波地！
我是每天和大家在群里見面的拼房帝小助理！
昨天咱們辦了一場房貸問題解答線上直播，得到了大家的大力支持~ 直播間人數超過1000人~
原來對於買房人群來說，大家苦惱的問題都是差不多的呢~
所以，今天咱們就把問題和答案都整理在這裡，不小心錯過直播的朋友們，可以直接查看啦~
小助理保證，這裡一定會有你想知道的~
房貸那些事兒 Q&A
1 貸款與月供時間點
01
Q：是選房當天交定金後辦理貸款嗎，還是項目封頂時辦理貸款呢，如果貸款下不來會退定金嗎？
A：付完首付開始辦貸款，項目封頂時放款。
貸款下不來分兩種情況：因開發商原因，可以協商；
因個人原因（徵信、收入），可能需要支付違約金。
02
Q：辦完貸款多久之後開始還月供？
A：辦完貸款第二個月開始，銀行放款成功後會通知。
03
Q：貸款是按照封頂當年算，還是交首付這年算？
A：項目封頂時銀行放款，從項目放款時算。
2 貸款前的準備
01
Q：住房貸款審核的程序和審核的內容？
A：審核程序：公積金貸：諮詢公積金中心；商貸：諮詢項目所承辦銀行。
審核內容：信用記錄、還款能力（工作穩定性，收入）
02
Q：辦理貸款除了徵信報告還要準備什麼？銀行流水需要嗎？
A：商貸與公積金貸所需材料不同：
①商貸：身份證、戶口本、婚姻狀態證明、收入證明、流水、首付款證明（收據、小票）、購房合同、儲蓄卡、社保明細/完稅證明、其他資產、企業法人材料（營業執照、對公流水等）。②公積金貸：身份證、戶口本、婚姻狀態證明等基礎資料。
各行政策有些許出入，詳細可諮詢項目指定銀行。
03
Q：徵信報告可以網上打印嗎？還是必須到銀行呢？要選擇哪個銀行？
A：網上打印的徵信報告為簡版，建議去銀行徵信中心，打印明細版徵信。
04
Q：如果不貸款，是不是不需要打印徵信報告？
A：全款客戶不用打印。
05
Q：信用卡逾期忘了還，對貸款影響有多大？
A：看年限與不同商業銀行審核標準，一般來說兩年內「連三累六」不予考慮。
06
Q：徵信11月查了三次，是不是辦貸款就很難了？怎麼樣算徵信不好？
A：徵信被查詢分三種情況：
①個人查詢不影響；
②信用卡查詢需要向貸款銀行說明情況；
③貸款審批查詢影響會很大。徵信不好的通用標準近兩年內有「連三累六」情況，不同銀行的細則建議需要諮詢指定銀行。
07
Q：有消費貸影響貸款嗎？
A：會影響。會出現「負債過高、還款能力不足」的判斷。為抵消這種影響，則需要消費貸+房貸不能超過月收入的60%以上。
08
Q：如果首付湊不夠，借信用貸去湊齊，以後辦房貸會受影響嗎？
A：會影響，屬於變相增加負債的情況，會影響房貸審批，嚴重情況下房貸審核不通過。解決辦法是需要充足收入，來證明還款能力強。
3 貸款額度與利率
01
Q：現在北京的認房認貸具體是什麼意思？
A：認房：北京有房；
認貸：全國住房貸款記錄（商貸+公積金貸）。
02
Q：公積金貸、商業貸、組合貸額度和利率分別是多少?首套和二套有區別嗎？不同銀行有區別嗎？
A：①公積金貸：
市管公積金首套3.25，最高貸120萬，最低標準滿足月份11年1個月，夫妻雙方收入不能少於12800元左右；二套上浮10%，3.58，最多可貸60萬。國管公積金依據公積金繳存餘額與夫妻雙方月收入、徵信來定，8-12倍。不足7萬按7萬，首套可貸70-120萬左右。在國管公積金官網貸款試算。
②商貸：首套4.9，上浮10%，年化5.39，可貸65%；二套上浮20%，年化5.88，可貸40%。③組合貸：公積金為主，商貸為輔。先以公積金貸到最高，其餘部分用商貸補。
03
Q：單身能貸款多少？
A：商貸收入為月供兩倍左右。公積金看繳存年限。
04
Q：會不會有付完定金，但是貸款沒批下來的情況？
A：會，所以建議提前了解自己的貸款情況，多諮詢貸款銀行，確保萬無一失。
05
Q：如果首付110萬，剩下220萬貸款貸不了那麼多，該怎麼辦？
A：建議用商貸補充，直系親屬可以共借。如果還是無法貸滿，那就需要提高首付比例。
06
Q：首付30%，剩下的70%貸款，收入證明要兩人加起來多少才可以？
A：①商貸：依據收入證明和稅後代發工資流水來決定，覆蓋2倍還款額；
②公積金貸款：公積金月繳存大於還款額的60%。
07
Q：沒有五險一金可以貸款嗎？
A：可以商貸。
08
Q：各家銀行貸款全部都是25年嗎？不可以30年嗎？
A：公積金新政規定，原則上都不超過25年以上；商貸建議諮詢指定銀行。
09
Q：如果共有產權房繼承給子女時不符合條件，貸款還沒還完，房子直接騰退換錢嗎？
A：售後情況複雜，建議詢問律師。
4 公積金貸款、商貸、組合貸、接力貸
01
Q：如果以單身的名義申請，將來結了婚，能用配偶的公積金貸款嗎？
A：本套房子可以共同還款；如果是再貸款另一套房子，則需要本次貸款結清，不結清則不行。
02
Q：軍人可以使用公積金貸款嗎？
A：可以。持申請材料向單位後勤保障機關、財務部門申請。執行利率和普通政策一致。
03
Q：公積金的餘額影響買房貸款額度嗎，怎麼查自己的公積金貸款金額？
A：分國管和市管。政策性房子不是很看重餘額。
04
Q：公司說要降低公積金繳存，那在貸款的時候怎麼算？
A：分市管和國管，市管根據年限來看，國管根據繳存餘額來看。
05
Q：用公積金貸款手續多久能辦下來？公積金里的錢什麼時候能取出來？
A：諮詢所在區的管理部門，每個區情況不一樣。原則上拿購房合同提取。且異地提取只能在戶籍所在地或省會可以辦理。
06
Q：公積金貸款是25年還是30年？
A：25年。
07
Q：公積金中間斷過對貸款有影響嗎？怎麼算貸款時間？
A：市管新賬戶滿半年且處於正常狀態，且繳存累加：年限=X/12。國管變市管，依然可以累加。外地和本地也可以累加。
08
Q：唐山（外地）的公積金可以在北京貸款嗎？
A：只有一種情況可以：外地公積金，北京戶籍，且為國管，可以在北京貸款。具體如何辦理可諮詢公積金中心。
09
Q：公積金貸款部分是基準利率吧？如果兩個人加起來都不到7萬，是分別算還是加起來算?
A：首套是基準利率。分別算，取單人最高。
10
Q：夫妻兩個公積金一人市管、一人國管，貸款能貸多少？
A：國管優勢多。
11
Q：申請共有產權房已經是二套了，現在能不能以別的房子的名義把公積金提出來付共有產權房的首付，然後再用公積金來還這套房子貸款？
A：符合公積金提取標準就可以提，但是需要考慮餘額對貸款的影響。
12
Q：首付100萬＋貸款200萬，商貸的話，每月房貸大概多少？ 20年的話，應該怎麼計算？
A：可以用【拼房帝】小程序上的房貸計算器算一下，具體請款也可以諮詢銀行。
13
Q：抵押算商貸嗎？
A：這不屬於一個概念，需要區分來看。具體可諮詢銀行。
14
Q：組合貸首付是多少？工資流水怎麼開？
A：首套首付不低於30%，二套首付不低於60%。貸款以公積金為主，商貸為輔。所以要分成兩塊來計算。
15
Q：公積金加商貸組合的要求?
A：需同時滿足兩個標準：
①符合公積金標準：市管連續6個月正常。國管連續12個月。
②符合商貸要求：徵信良好，收入達到標準。
16
Q：銀行能否辦理老人和子女接力貸？細則是怎麼樣的？比如老人使用首套購房名額，子女作為共同還款人時，貸款利率和年限是怎樣的？
A：接力貸通常情況為商貸。
要求老人不超過69周歲，有購房資格，徵信良好。子女作為共借方，收入可以累加，貸款年限以子女年齡為準，最多貸25年。首套二套的貸款利率以老人是否有房為準，不考慮子女情況。
17
Q：接力貸可以用公積金貸款嗎？
A：情況少見，詳情諮詢公積金中心。
5 直播精選問答
1.共產房申請條件？
申請家庭應同時具備以下條件：一是申請人應具有完全民事行為能力,申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女;單身家庭申請購買的,申請人應當年滿30周歲。二是申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房。
一個家庭只能購買一套共有產權住房。
有以下情形之一的家庭不能申請購買共有產權住房：
(1)申請家庭已簽訂住房購房合同或徵收(拆遷)安置房補償協議的。
(2)申請家庭在本市有住房轉出記錄的。
(3)有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。
(4)申請家庭有違法建設行為的，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。
2.可以自己辦理組合貸嗎？
流程複雜，需要個人跑開發商3次，公積金3次，詳情諮詢公積金中心。
3.貸款時看的收入，是稅前還是稅後？
稅後孰低原則：商業貸款認收入證明、代發工資流水。稅後收入相加最低覆蓋月還款額的兩倍。
4.老家提取過公積金，北京能貸款嗎？
市管不影響，國管有影響。
5.一手房可以辦4+3貸款嗎？
不可以，4+3是針對二手房的二套購買。
6.交完首付可以用消費貸嗎？
以放款完成為準，放款前不要提取消費貸，否則影響房貸審批額度。
7.市管轉國管，如何計算公積金餘額？
判斷依據以國管為準，需判斷餘額與收入，不滿7萬按7萬算，不滿2萬按2萬算。
8.提前還款選擇等額本息還是等額本金划算？等額本息，年限長，壓力小；
等額本金，初期壓力大，支出利息少。
9.信用卡多會不會影響房貸？
317新政嚴謹消費貸，抵押經營貸。信用卡只考慮使用記錄和徵信情況，但是不能負債過高，不能大額套現，否則影響評分。
10.在外地市管公積金買過房，北京算二套嗎？
算。
這次的活動圓滿結束，小助理在群里收到了朋友們很多鼓勵和支持~
評論列表
寫的東西感觸很深，對情感上幫助很大
可以幫助複合嗎？
發了正能量的信息了 還是不回怎麼辦呢？