在深圳，具備怎樣的價值屬性，才能稱為「城市資產」？

作者: 一手樓市快訊

3月23日，中國證券報一則消息撲面而來：

「繼1.9萬億美元救助計劃後，一項總額高達3萬億美元的基建刺激計劃呼之欲出，最早可能本周出台。由於此計劃早被多次報道和預期，即使推出也在市場預料之中。」

如果實行，那麼美國兩次貨幣投放總共4.9萬億，幾乎與日本2020年GDP總量相當。

而由此帶來的通貨膨脹加劇，卻要所有經濟參與者共同買單。

某地產大佬說得好，「全球一體化時代，沒有局外人。」

通貨膨脹面前，每個人都不能倖免。

很顯然，在這個不確定時代，貨幣與資產已經很難再同等衡量。只有行之有效的資產配置方式，才是資金登陸的「安全島」。

相較於不穩定的股票和基金，加碼國家戰略加持的深圳優質城市資產，無疑是跑贏通脹的第一選擇。

1深圳樓市變化調整加快公寓市場迎來新機遇

買入深圳，可以說是近些年國內外資金的共識。然而，現如今深圳房地產市場，無論調控深度還是買房難度都已今非昔比：

一方面，政策調控持續加碼，二手房市場遭遇重壓，很多業主收盤觀望。這導致很多投資者開始尋找下一個資金池；

另一方面，近期幾個住宅盤積分入圍規則明顯趨嚴，打新難度升級，不滿足條件的購房者正在尋找新的居住產品。

在這種情況下，曾經被視為住宅替代品的公寓，其價值愈加被重視。尤其是近期出台的一系列政策，更預示着公寓市場即將迎來一個新的機遇和歷史拐點——

首先，2月23日，深圳出台公寓通燃的利好消息，推動了公寓承擔起更多住宅功能，幫助解決深圳住房供應少的問題。那些市場存量公寓，將來很可能還會進一步完善居住屬性。

其次，3月3日，深圳刪除審批用地中關於適建商務公寓的表述，這被看做是去年7.31公寓停批政策的延續。毫無疑問，進入存量時代的公寓產品，將愈加稀缺，其投資價值也將水漲船高。

在這種情況下，那些具備宜居+投資雙優屬性的公寓產品，將扮演分擔居住需求以及住宅投資的替代性資產，煥發出愈加珍貴的價值。

實際上，回顧近幾年住宅嚴限之下，深圳公寓市場確實走出了一波別樣行情。

據中原地產統計，2020年深圳共成交11735套商務公寓，同比上漲2.6%；成交面積約71.5萬㎡，同比上漲3.1%。

據統計，20200年1-11月，全市累計銷售面積達到4萬平米以上的項目，就有6個。其中，成交套數和銷售面積均占TOP1的會展灣·水岸，更是成為公寓市場持久火熱的見證。

而據第一太平洋戴維斯機構統計，即便去年受到疫情的影響，深圳商辦及公寓大宗交易額也達到了320億元。包括前海、寶中、大空港等熱門板塊，均有大額成交。

並且，這批買家大到金融機構、國外投資公司，小至普通投資客以及暫無房票的購房者，均有參與。

由此不難看出，隨着房地產市場的不斷變化與調整，那些處於潛力爆發區域、擁有龐大價值預期的優質城市資產，其鮮明的投資及居住屬性，已經被越來越多購房者所青睞。

那麼，在眼花繚亂的公寓市場中，具備怎樣的價值屬性，才能被稱為優質的「城市資產」呢？

概幫主認為，兩個主要價值不可或缺：一是戰略板塊的稀缺投資前景，二是舒適宜居的產品品質。

2會展灣雙重戰略疊加稀缺板塊蘊藏龐大價值前景

深圳網紅置業板塊的紛呈迭起已經告訴我們，選擇價值潛力大的城市資產，就要選擇國家及政府戰略投入的板塊。其蘊藏的價值收益往往不菲。

板塊發展意味着區域發展，區域要發展又將帶動資金、人才、技術等生產要素進駐，而這些核心要素聚集後，必然會推動板塊價值爆發。

那麼，何處才是當下資產配置的最佳板塊呢？

答案自然是位於灣區之核的深圳濱海地帶，尤其是以前海、大空港以及會展灣組成的一系列價值板塊。

其中，會展灣板塊是繼深圳灣、前海灣之後，以29.42平方公里會展新城為依託打造的深圳「第三灣」。

它包括「三城一港」的綜合業態布局，其價值聚能核芯——深圳國際會展中心，更是具備強大的投資前景。

概括起來，主要有以下四點理由：

第一，坐擁國家及深圳雙重戰略加持。

從國家層面講，「十四五」規劃提出要「發展壯大灣區城市群和都市圈」。這決定了未來粵港澳大灣區將通過產業布局和結構升級，締造中國經濟新增長極。

從城市發展格局來講，深圳「十四五」期間，要「建設國際會展中心城市，推進會展業國際化、專業化、品牌化發展……打造集會展、商貿、購物、文娛為一體的會展經濟圈。」

同時，將會展灣打造為集會展、高端商務、現代商貿、金融服務、總部經濟、海洋高科技、現代海洋服務業於一體的TOD新城，締造「深圳西部城市中心」。

這意味着，未來5-10年內，會展灣依託全球最大的會展中心——深圳國際會展中心這樣一個千億級經濟載體，必將成為吸引全球優勢資源集聚的經濟發展「新風口」。

第二，它擁有全球最密集的五維交通網。

目前，政府新增投資1900億，打造航空、高鐵、碼頭綜合樞紐聯合城市陸路樞紐及城市軌道樞紐，形成五維立體交通體系。

A、地鐵交通樞紐：地鐵1號線和11號線已開通運營，12、20號線在建中，未來可快速通達南山、福田等區域。

B、城際軌道樞紐：規劃建設機場東高鐵站，與深茂鐵路、穗莞深城際線、地鐵軌道、城際陸路形成陸空一體化綜合樞紐。

C、城際陸路樞紐：4條快速路（沿江高速、廣深高速、外環高速、京港澳高速）、在建深中通道、海濱大道、規劃媽灣跨海通道等，全面構建高速陸路交通網。

D、國際航空樞紐：年吞吐量高達3000萬人次的深圳寶安國際機場T3航站樓，T4航站樓與機場第三跑道在建，未來可實現多條航線直飛全球超120個城市。

E、空港碼頭樞紐：現有福永碼頭及規劃新增寶安大空港碼頭，實現空鐵聯運的無縫對接。即將開通的「機場直達中山」的海運客運航線，再次拉近深圳與珠江口西岸各城市的距離。

通過五維交通網，會展灣將全方位鏈接國際商機，構建對內聯通珠三角的「30分鐘經濟圈」和鏈接全球主要城市的「12小時航空圈」 。

第三，擁有深圳最強大的資金投入力度。

近年來，深圳對會展灣及其聯動發展板塊的資金投入可謂十分巨大。

最新的投資手筆，來自於今日剛公布的《寶安區2021年重大項目計劃》。總計277個重大建設項目，總投資達4856.2 419億元！

這其中，會展新城計劃安排重大項目14項，投資總額1773億元；空鐵門戶樞紐計劃安排重大項目11項，投資總額907.9億元。

其中一些超級項目的建設無疑令人振奮：

深特發海洋新興產業基地：總投資4295230萬元，本年度計劃投資80000萬元，開展陸域形成工作。計劃2025年12月完工。

融創華發?深圳冰雪文旅城：總投資1829000萬元，今年建設人才房、公共配套用房、商業、辦公(一期），計劃2026年12月完工。

融創冰雪文旅綜合體示意圖

深圳機場衛星廳：總投資744778萬元，計劃於今年6月完工，另外，配套工程和配套供油工程，總投資348950.84萬元，計劃於2023年12月完工。

除此之外，會展灣的連帶發展片區如前海、沙井等，還將推進建設騰訊企鵝島、寶安濱海文化公園等一批重大項目。

第四，這裡有全球最大的國際會展中心。

2016年，由華僑城和招商蛇口聯合體以310億元總價拍得，項目建設投入約200億，整體投入資金達510個億，打造為全球最大的國際會展中心。

其中，室內展覽總面積40萬㎡的深圳國際會展中心，自從6月20日全面重啟後，幾乎每天都有來自五湖四海的大型展會登場。

深圳國際會展中心

並且，依託會展產業1:9的強大經濟帶動效應，深圳國際會展中心預計將帶來單日50-60萬人次的客流量。

每年吸引超500萬高端商務人流，為深圳會展業創收150億元以上，並直接帶動相關產業收入在1350億元左右。

往屆展會掠影

現如今，總建面約300萬㎡深圳·會展灣正在迅速建設，採用建設、運營+綜合開發（BOD）一體化運作模式，打造約160萬㎡全球最大會展展館，及約154萬㎡會展綜合配套。

不久的將來，這裡將形成城市地標、產業總部、國際酒店群、產業展館、精品公寓、生態公園、交通樞紐等複合功能物業群。

深圳·會展灣功能組團示意

這種強大資源聚集力，對區域內城市資產升值潛力的帶動，無疑也是其他區域所無法比擬的。

所以，搶占先機在這裡購入一套公寓產品，未來無論是居住、出租還是資產配置，都堪稱是一筆具有高價值成長潛力的「城市資產」！3會展灣·水岸灣芯城市資產「安全島」

如何能在通脹及貨幣貶值浪潮中跑贏大勢，守護財富的安全和增值，可以說是當下每個人都關心的事。

除了前文提到的要關注具有高潛力價值的稀缺板塊，產品居住品質本身也值得重視。

畢竟，深圳公寓承擔居住功能的趨勢越來越明顯，良好的居住品質，對於很多自住客尤其是年輕人來說，尤其至關重要。

會展灣·水岸，作為會展灣區域內唯一一塊純粹公寓地塊，將富有生活情趣的高尚居住社區，與城市商業休閒娛樂綜合體融為一體，出則繁華，入則寧靜。

會展灣·水岸位置圖示意

尤其是在居住品質的打造上，可謂匠心獨運。

第一，從地理優勢及建築設計理念來看，會展灣·水岸位於會展核心主幹道鳳塘大道首排，是會展東門戶資產，西側為會展河，擁有廣闊的一線視野景觀及採光面，視野開闊遼遠，可以縱覽稀缺的濱水景觀。

並且，水岸容積率僅3.7，最高60-84米建築限高，保證居住的低密舒適度，僅這一點，便可與市面其他公寓產品形成明顯差別。

此外，通過跨河天橋，項目公寓住戶可快速通達對岸繁華商業，享受20萬㎡集中商業mall、會展公園及會展中心配套。

第二，傳承華僑城人文基因，以尊重自然、尊重人文的態度，為居者定製一個純粹的精神家園。

水岸打造有四大業態組團，包括約15萬㎡的河景水岸公寓、約2500㎡ 的水岸國際幼兒園、約2940㎡的社區商業空間，以及獨具特色的水岸藝術展廳—水雲間。

水雲間展廳

這些綜合性業態，打造出集「商務、度假、藝術、濱水休閒」於一體的24小時活力社區。

對於當代都市年輕人或者是追求品質生活的人而言，在極大滿足生活、教育、體驗所需的同時，無疑也是一種將精神寄託於生活的享受。

第三，在建築設計和園林打造上，充分對標國際前沿水平。

項目外立面設計以現代時尚風格為主調，利用清水混凝土和玻璃幕牆，大量使用橫向線條，呼應水岸文化，打造簡潔、時尚、富有國際都市感的現代建築風格。

水岸及水雲間展廳

而在園林設計上，則以「都市綠丘」為理念，營造多層次的景觀園林，打造現代簡約的全齡段、藝術感、活力型社區；

並且，通過「立體園林+3D森林+口袋公園+城市天際線綠化平台」的巧妙組合，營造富有韻律感的會展河岸園林。

河岸園林示意圖

會展灣·水岸能夠在去年取得深圳公寓成交雙冠軍，證明其品質已經在市場中形成了良好的口碑效應。

現如今，項目將加推建面約34㎡、60㎡、90㎡、125㎡及165㎡灣芯濱水公寓，面積段豐儉由人，選擇面廣。並且，做到了戶戶帶陽台、通燃氣（90㎡以上單位），宜居屬性十分優越！

毫無疑問，擁有雙重戰略疊加的會展灣·水岸，不僅暢享全球最大的會展產業價值聯動，且擁有政府投入的超千億級整體資源配套價值，其資源占有是唯一的，不可複製的。

無論是戰略板塊的稀缺投資前景，還是舒適宜居的產品品質本身，都是不可多得的優質城市資產！